مؤسسه اعتبارسنجی و تحلیل مالی اس‌اندپی گلوبال (S&P Global) پیش‌بینی کرده است که عرضه مسکن در دبی طی سال‌های ۲۰۲۷ و ۲۰۲۸ حدود ۲۰ درصد افزایش یابد. این رشد می‌تواند رقابت میان توسعه‌دهندگان املاک را تشدید کند و گزینه‌های بیشتری در اختیار خریداران قرار دهد. با این حال، افزایش عرضه ممکن است بر قیمت برخی آپارتمان‌ها، به‌ویژه واحدهایی که عمدتاً با هدف سرمایه‌گذاری عرضه می‌شوند، فشار وارد کند.
این پیش‌بینی در شرایطی مطرح می‌شود که دبی همچنان ساکنان جدید و سرمایه‌گذاران بین‌المللی را جذب می‌کند و جایگاه خود را به‌عنوان مقصدی برای زندگی و سرمایه‌گذاری بلندمدت تقویت کرده است.
با تداوم تقاضا و افزایش عرضه، یکی از پرسش‌های اصلی بازار این است که بخش مسکن دبی تا چه اندازه توان جذب واحدهای جدید را دارد و ورود این واحدها چه تأثیری بر قیمت املاک در سال‌های آینده خواهد گذاشت.
بر اساس ارزیابی اس‌اندپی گلوبال، برخی بخش‌های بازار ممکن است بیش از سایر بخش‌ها تحت تأثیر افزایش عرضه قرار بگیرند. آپارتمان‌هایی که عمدتاً با هدف سرمایه‌گذاری ساخته و عرضه می‌شوند، از جمله بخش‌هایی هستند که احتمال فشار قیمتی در آن‌ها بیشتر است.
با این حال، توسعه‌دهندگان املاک در گفت‌وگو با روزنامه امارات الیوم تأکید کرده‌اند که افزایش عرضه لزوماً به معنای کاهش گسترده قیمت‌ها در سراسر بازار نیست.
به گفته آن‌ها، تأثیر ورود واحدهای جدید به بازار به عواملی مانند موقعیت مکانی، کیفیت ساخت، امکانات پروژه و میزان تناسب آن با نیازهای خریداران بستگی دارد.
این فعالان معتقدند افزایش عرضه می‌تواند رقابت میان شرکت‌های توسعه‌دهنده را تقویت کند و تنوع انتخاب خریداران را افزایش دهد. در عین حال، روند آینده قیمت‌ها به تعداد واحدهایی بستگی خواهد داشت که واقعاً تکمیل و وارد بازار می‌شوند و اینکه این واحدها تا چه اندازه با تقاضای موجود هماهنگ هستند.
این موضوع در شرایطی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که خریداران نسبت به گذشته انتخاب‌گرتر شده‌اند و هنگام تصمیم‌گیری، توجه بیشتری به کیفیت پروژه‌ها و توانایی آن‌ها در پاسخ‌گویی به نیازهای خود دارند.
افزایش عرضه مسکن در دبی به معنای افت شدید قیمت‌ها نیست
عمران فاروق (Imran Farooq)، مدیرعامل شرکت سامانا (Samana Developers)، گفت پیش‌بینی افزایش ۲۰ درصدی عرضه مسکن در دو سال آینده باید با توجه به رشد جمعیت، توسعه اقتصادی دبی و نیازهای مسکونی ناشی از ورود ساکنان جدید بررسی شود.
او توضیح داد که افزایش پیش‌بینی‌شده عرضه لزوماً تهدیدی برای قیمت املاک نیست؛ بلکه ممکن است پاسخی ضروری به نیازهای رو‌به‌رشد گروه‌های مختلف جامعه، از جمله متخصصان، کارآفرینان و خانواده‌ها باشد.
فاروق گفت: «هرگونه تعدیل احتمالی قیمت‌ها ممکن است به‌جای کاهش شدید و فراگیر در کل بازار، به شکل تثبیت تدریجی قیمت‌ها در برخی بخش‌ها ظاهر شود.»
کدام آپارتمان‌ها بیشتر در معرض فشار قیمتی هستند؟
مدیرعامل سامانا توضیح داد آپارتمان‌های معمولی که طراحی متمایز، امکانات جامع یا موقعیت مکانی مناسبی ندارند، ممکن است با افزایش گزینه‌های موجود برای خریداران، فشار قیمتی بیشتری را تجربه کنند.
در مقابل، پروژه‌هایی که امکانات بیشتری ارائه می‌کنند و با انتظارات ساکنان هماهنگ هستند، می‌توانند توان رقابتی خود را حفظ کنند.
به گفته او، علاقه برخی خریداران به پروژه‌هایی که امکانات تفریحی و خدمات مرتبط با ارتقای کیفیت زندگی دارند، در حال افزایش است.
این امکانات شامل واحدهای دارای استخر اختصاصی و مجموعه‌های مسکونی با امکاناتی الهام‌گرفته از اقامتگاه‌های تفریحی نیز می‌شود.
تفاوت پروژه‌های اعلام‌شده با واحدهای تحویلی
عمران فاروق بر اهمیت تفکیک عرضه برنامه‌ریزی‌شده از واحدهایی که واقعاً وارد بازار می‌شوند، تأکید کرد.
او گفت: «اعلام یک پروژه لزوماً به این معنا نیست که تمام واحدهای آن در موعد تعیین‌شده تحویل داده خواهند شد. به همین دلیل، تعداد واحدهایی که واقعاً تکمیل و تحویل می‌شوند، عامل اصلی ارزیابی تأثیر افزایش عرضه بر قیمت‌ها خواهد بود.»
فاروق همچنین اشاره کرد که تنش‌های ژئوپلیتیکی ممکن است بر تصمیم‌های سرمایه‌گذاران و سطح فعالیت بازار املاک تأثیر بگذارند.
با این حال، او معتقد است محیط مقرراتی دبی و گزینه‌های اقامت بلندمدت همچنان از عوامل تقویت‌کننده جذابیت سرمایه‌گذاری در این امارت هستند.
به گفته او، برخی توسعه‌دهندگان ممکن است برای تشویق خریداران، مشوق‌هایی در نظر بگیرند؛ اما کیفیت پروژه و میزان تناسب آن با نیازهای خریداران همچنان نقش اساسی در تصمیم‌گیری خواهد داشت.
تأثیر افزایش عرضه بر مناطق دبی متفاوت خواهد بود
علی مسلم بومنصور (Ali Muslim Boumansour)، مدیر اجرایی شرکت آبجکت وان (Object ۱)، گفت بازار مسکن دبی هم‌زمان با تغییر رفتار و انتظارات خریداران، وارد مرحله‌ای بالغ‌تر می‌شود.
او تأکید کرد که افزایش عرضه لزوماً به اصلاح گسترده قیمت‌ها منجر نخواهد شد؛ بلکه آثار آن از منطقه‌ای به منطقه دیگر و از پروژه‌ای به پروژه دیگر متفاوت خواهد بود.
بومنصور توضیح داد که تأثیر عرضه جدید بر قیمت‌ها بیش از هر چیز به موقعیت پروژه، ویژگی‌های آن و ارزشی بستگی دارد که برای خریداران ایجاد می‌کند.
با افزایش تعداد گزینه‌های موجود، توانایی توسعه‌دهندگان در معرفی مزایای واقعی پروژه‌های خود نیز اهمیت بیشتری پیدا خواهد کرد.
خریداران به کیفیت و ارزش بلندمدت توجه بیشتری دارند
به گفته مدیر اجرایی آبجکت وان، خریداران املاک دبی نسبت به گذشته انتخاب‌گرتر شده‌اند.
او گفت: «خریداران اکنون بیش از گذشته به کیفیت پروژه، میزان پاسخ‌گویی آن به نیازهایشان و ارزشی که می‌تواند در بلندمدت ایجاد کند توجه دارند؛ به‌جای آنکه صرفاً ملک را یک فرصت خرید در نظر بگیرند.»
بومنصور افزود که تحویل واحدهای مسکونی بیشتر در سال‌های ۲۰۲۷ و ۲۰۲۸، گزینه‌های موجود برای خریداران را افزایش می‌دهد و رقابت میان توسعه‌دهندگان را تشدید خواهد کرد.
او تأکید کرد: «پروژه‌هایی که از موقعیت مکانی رقابتی برخوردارند، نیازهای واقعی خریداران را برآورده می‌کنند و ارزش جامعی ارائه می‌دهند، احتمالاً توانایی بیشتری برای حفظ جذابیت خود خواهند داشت.»
کیفیت ساخت و امکانات رفاهی در آینده قیمت املاک دبی
ایگور کارپیکوف (Igor Karpikov)، مدیر ارشد بازرگانی شرکت آر ایوولوشن (R.Evolution)، گفت بازار املاک دبی ممکن است در مرحله آینده شاهد تعدیل قیمت‌ها باشد.
به گفته او، این روند می‌تواند هم‌زمان با افزایش فاصله میان املاک معمولی و پروژه‌هایی رخ دهد که ارزش افزوده مشخصی برای بهبود کیفیت زندگی ساکنان ایجاد می‌کنند.
کارپیکوف توضیح داد که ادامه ورود افرادی که قصد سکونت بلندمدت در دبی را دارند، معیارهای انتخاب مسکن را تغییر داده است.
او گفت: «تصمیم‌های خرید دیگر فقط بر اساس موقعیت مکانی و طراحی گرفته نمی‌شوند، بلکه سلامت، رفاه و کیفیت زندگی نیز به عوامل تأثیرگذار در انتخاب خریداران تبدیل شده‌اند.»
تمایل بیش از ۸۰ درصد افراد به خانه‌های سلامت‌محور
کارپیکوف به نتایج نظرسنجی شرکت یوگاو (YouGov) اشاره کرد که به سفارش آر ایوولوشن انجام شده است.
بر اساس این نظرسنجی، بیش از ۸۰ درصد شرکت‌کنندگان در امارات اعلام کرده‌اند که حاضرند برای خانه‌ای که با هدف حمایت از سلامت و رفاه ساکنان طراحی شده است، مبلغ بیشتری پرداخت کنند.
او توضیح داد پروژه‌هایی که اصول سلامت و رفاه را در طراحی خود به کار می‌گیرند، ممکن است نزد بخشی از خریداران مزیت رقابتی داشته باشند.
این ویژگی‌ها شامل استفاده مناسب از نور طبیعی، طراحی الهام‌گرفته از طبیعت و توجه به کیفیت هوا و آب است.
کارپیکوف تأکید کرد: «توانایی املاک در حفظ جذابیت و ارزش خود در بلندمدت، به میزان تأثیر آن‌ها بر بهبود زندگی روزمره ساکنان بستگی دارد، نه صرفاً به جلوه‌های لوکس و امکاناتی که ارائه می‌کنند.»
او افزود کیفیت پروژه‌ها یکی از عواملی خواهد بود که بر روند قیمت املاک در دوره آینده تأثیر می‌گذارد.
فروش بیش از ۷۱ درصد واحدهای برنامه‌ریزی‌شده تا ۲۰۲۹
مایکل بلتون (Michael Belton)، مدیرعامل شرکت مرید (MERED)، گفت دبی با مجموعه‌ای از تصمیم‌ها و قوانین توانسته اعتماد سرمایه‌گذاران بین‌المللی را جلب کند.
به گفته او، این اقدامات به تقویت جایگاه بازار املاک و ایجاد محیطی شفاف‌تر برای برنامه‌ریزی سرمایه‌گذاری بلندمدت کمک کرده‌اند.
بلتون توضیح داد که تغییرات مقررات اقامت طلایی امارات در سال ۲۰۲۲ نیز از این روند حمایت کرده و فرصت‌های بیشتری برای برنامه‌ریزی و اقامت بلندمدت در اختیار سرمایه‌گذاران قرار داده است.
این تغییرات همچنین شرایط مناسب‌تری برای افرادی فراهم کرده که قصد دارند دبی را به محل زندگی دائمی خود تبدیل کنند.
پیش‌فروش بخش عمده‌ای از واحدهای آینده دبی
مدیرعامل مرید اعلام کرد که بیش از ۷۱ درصد از واحدهای مسکونی برنامه‌ریزی‌شده برای تحویل تا سال ۲۰۲۹، پیش‌تر به فروش رسیده‌اند.
او معتقد است این نسبت، نشان‌دهنده سطح تقاضا برای پروژه‌های مسکونی آینده دبی است.
با این حال، بلتون تأکید کرد مرحله تحویل واقعی پروژه‌ها همچنان اهمیت زیادی دارد؛ زیرا در این مرحله مشخص می‌شود واحدهای تکمیل‌شده تا چه اندازه با انتظارات خریداران و وعده‌هایی که توسعه‌دهندگان هنگام معرفی پروژه داده‌اند، مطابقت دارند.
این موضوع به‌ویژه با افزایش تعداد گزینه‌های موجود در بازار اهمیت بیشتری پیدا خواهد کرد.
قیمت هر فوت مربع همچنان معیار مهمی است
بلتون گفت قیمت هر فوت مربع همچنان یکی از معیارهای اصلی تصمیم‌گیری برای خرید ملک باقی می‌ماند، اما ارزیابی املاک در آینده جامع‌تر خواهد شد.
به گفته او، خریداران توجه بیشتری به شرکت‌های مسئول طراحی و اجرای پروژه، استانداردهای کیفیت ساخت و عملکرد ساختمان پس از سکونت خواهند داشت.
او افزود ارائه شواهد ملموس از کیفیت پروژه‌ها در مراحل مختلف ساخت‌وساز می‌تواند اعتماد سرمایه‌گذاران را در بلندمدت تقویت کند.
بلتون تأکید کرد که با افزایش اهمیت کیفیت اجرا و ارزش واقعی ملک، توسعه‌دهندگانی که بتوانند عملکرد خود را در این زمینه به‌طور مستند نشان دهند، از موقعیت بهتری برای جلب اعتماد بازار برخوردار خواهند بود.
تحلیل فرصت
پیش‌بینی رشد ۲۰ درصدی عرضه مسکن در دبی طی سال‌های ۲۰۲۷ و ۲۰۲۸، از افزایش احتمالی رقابت در بازار املاک این شهر حکایت دارد. با این حال، اثر این رشد بر قیمت‌ها به تعداد واحدهایی بستگی خواهد داشت که واقعاً تکمیل و تحویل می‌شوند. همچنین تفاوت میان مناطق، کیفیت پروژه‌ها و میزان تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری می‌تواند باعث شود روند قیمت‌ها در بخش‌های مختلف بازار یکسان نباشد.
نکته مهم دیگر، تغییر معیارهای انتخاب خریداران است. اظهارات توسعه‌دهندگان نشان می‌دهد در بازاری با گزینه‌های بیشتر، ویژگی‌هایی مانند کیفیت ساخت، امکانات رفاهی، سلامت محیط زندگی و عملکرد بلندمدت ساختمان می‌توانند اهمیت بیشتری پیدا کنند. در عین حال، رقم فروش بیش از ۷۱ درصد واحدهای برنامه‌ریزی‌شده تا سال ۲۰۲۹، به‌تنهایی تضمینی برای جذب تمام عرضه آینده یا حفظ قیمت‌ها نیست و باید در کنار روند تحویل واقعی پروژه‌ها بررسی شود.
در مجموع، افزایش پیش‌بینی‌شده عرضه مسکن در دبی لزوماً به معنای کاهش گسترده قیمت املاک نیست، اما می‌تواند رقابت را در برخی بخش‌ها، به‌ویژه بازار آپارتمان‌های سرمایه‌گذاری، تشدید کند. در چنین شرایطی، موقعیت مکانی، کیفیت اجرا، امکانات و ارزش بلندمدت پروژه‌ها نقش مهم‌تری در حفظ جذابیت واحدهای مسکونی خواهند داشت.
تازه‌ترین اخبار و تحلیل‌های بازار املاک دبی در فرصت را دنبال کنید.
منبع: امارات الیوم
