بازار مسکن دبی به یکی از نقاط عطف مهم خود نزدیک میشود. موجودی مسکونی این امارت اکنون به حدود ۹۷۷ هزار واحد رسیده و با ادامه تحویل پروژههای جدید، انتظار میرود تعداد واحدهای مسکونی دبی تا اوایل سال ۲۰۲۷ از مرز یک میلیون واحد عبور کند.
در نیمه نخست سال ۲۰۲۶ نزدیک به ۲۰ هزار واحد مسکونی جدید به بازار اضافه شد. بر اساس برآوردهای شرکت فالواسترات (ValuStrat)، انتظار میرود حدود ۲۲ هزار واحد دیگر نیز در نیمه دوم سال تحویل شود.
در افق بلندتر، برنامههای اعلامشده توسعهدهندگان و پروژههای در حال ساخت از عرضه گستردهتری حکایت دارد؛ بهطوری که پیشبینی میشود حدود ۳۹۰ هزار واحد مسکونی جدید در آغاز دهه آینده به بازار دبی اضافه شود. این حجم از عرضه میتواند ترکیب بازار مسکن، رقابت میان توسعهدهندگان و انتخابهای پیش روی خریداران و مستأجران را تغییر دهد.
آیا بازار مسکن دبی توان جذب عرضه جدید را دارد؟
با افزایش تعداد پروژههای در حال ساخت، یکی از مهمترین پرسشهای بازار این است که آیا تقاضای مسکن در دبی میتواند با سرعت افزایش عرضه هماهنگ بماند.
دو فعال حوزه املاک در گفتوگو با امارات الیوم تأکید کردند که بازار همچنان توان خوبی برای جذب واحدهای جدید دارد. به گفته آنها، جذب عرضه فقط به افزایش جمعیت وابسته نیست و عواملی مانند رشد اشتغال، تشکیل خانوادههای جدید، حجم سرمایهگذاری، نرخ اشغال و همچنین موقعیت و کیفیت واحدهای تحویلی در آن نقش دارند.
به باور این کارشناسان، حفظ تعادل بازار بیش از آنکه به رسیدن به یک نسبت ثابت میان رشد عرضه و تقاضا وابسته باشد، به هماهنگی سرعت تحویل پروژهها با تحول تقاضای واقعی در میانمدت بستگی دارد.
جمعیت ۵.۸ میلیون نفری دبی به ۱.۴ میلیون خانه نیاز دارد
رشد بلندمدت جمعیت یکی از مهمترین عواملی است که در ارزیابی آینده عرضه مسکن در دبی باید در نظر گرفته شود.
بر اساس برنامههای بلندمدت این امارت، انتظار میرود جمعیت دبی تا سال ۲۰۴۰ به حدود ۵.۸ میلیون نفر برسد. کارشناسان معتقدند پاسخگویی به نیازهای چنین جمعیتی مستلزم افزایش موجودی مسکونی به حدود ۱.۴ میلیون خانه خواهد بود.
این چشمانداز نشان میدهد در کنار افزایش قابل توجه پروژههای جدید، تقاضای بنیادی برای توسعه موجودی مسکن دبی نیز در بلندمدت وجود خواهد داشت.
موجودی مسکن دبی از ۶۹۳ هزار به ۹۷۷ هزار واحد رسید
حیدر طعیمه، مدیر و رئیس بخش تحقیقات املاک در فالواسترات، گفت موجودی مسکونی دبی در سال ۲۰۲۰ حدود ۶۹۳ هزار خانه برآورد میشد که نیازهای جمعیتی نزدیک به ۳.۴ میلیون نفر را پوشش میداد.
در آن زمان، میانگین ارزش سرمایهای املاک مسکونی حدود ۸۶۶ درهم بهازای هر فوت مربع بود.
تا سال ۲۰۲۵، جمعیت دبی به حدود ۴.۶ میلیون نفر افزایش یافت و موجودی مسکونی نیز به ۹۷۷ هزار واحد رسید. در همین دوره، میانگین ارزش املاک مسکونی تقریباً دو برابر شد و به حدود ۱,۶۹۶ درهم بهازای هر فوت مربع رسید؛ همزمان قیمت املاک و اجارهها نیز رشد قابل توجهی را تجربه کردند.
افزایش قیمتها، خریداران را به سمت خانههای کوچکتر برد
به گفته طعیمه، رشد قیمت املاک، موضوع توان خرید را بیش از گذشته برجسته کرده و باعث شده است برخی خریداران به سمت خانههای کوچکتر حرکت کنند یا گزینههای مناسبتری را بهویژه در شارجه و عجمان جستوجو کنند.
توسعهدهندگان نیز، بهخصوص در بازار املاک پیشفروش دبی، با عرضه واحدهایی با متراژ کمتر و قیمت کل مناسبتر به این تغییر در توان خرید پاسخ دادهاند.
این تحول در میانگین مساحت واحدهای مسکونی تازهعرضهشده به بازار نیز قابل مشاهده است. میانگین مساحت این واحدها در سال ۲۰۲۵ به حدود ۱,۳۰۰ فوت مربع کاهش یافت؛ در حالی که این رقم در سال ۲۰۲۰ بیش از ۲,۰۰۰ فوت مربع بود.
به گفته طعیمه، این تغییر نشان میدهد توسعهدهندگان بیش از گذشته به ترجیحات خریداران و محدودیتهای بودجهای آنها پاسخ میدهند و بهجای اتکای کامل به کاهش قیمت، در متراژ واحدهای جدید بازنگری میکنند.
رشد تقاضای مسکن ادامه دارد، اما با سرعتی متعادلتر
فالواسترات انتظار دارد تقاضا برای املاک مسکونی دبی در کوتاهمدت همچنان افزایش یابد، هرچند سرعت این رشد ممکن است نسبت به سالهای اخیر متعادلتر شود.
طعیمه همچنین پیشبینی کرد هزینههای ساخت و ادامه چالشهای تأمین مصالح ساختمانی بتواند سرعت ورود بخشی از عرضه جدید به بازار را کاهش دهد و به حرکت بازار به سمت دورهای باثباتتر کمک کند.
در افق بلندمدت نیز رشد جمعیت تا حدود ۵.۸ میلیون نفر و نیاز به نزدیک ۱.۴ میلیون خانه، از وجود تقاضای بنیادی قابل توجه برای مسکن حکایت دارد.
۳۹۰ هزار واحد جدید چه تأثیری بر بازار املاک دبی خواهد داشت؟
محمد الساری، مدیرعامل شرکت اچآرای دولوپمنت (HRE Development)، گفت دبی طی سالهای آینده با افزایش قابل توجه عرضه مسکونی روبهرو خواهد شد؛ اما این افزایش باید در چارچوب رشد مداوم جمعیتی و اقتصادی امارت بررسی شود.
به گفته او، دبی همچنان ساکنان جدید جذب میکند و همزمان جریان سرمایهگذارانی که بهدنبال داراییهای ملکی در بازاری شفاف و دارای ثبات مقرراتی هستند، ادامه دارد.
الساری معتقد است بازار همچنان ظرفیت مناسبی برای جذب عرضه جدید دارد؛ زیرا تقاضا علاوه بر جمعیت، تحت تأثیر ایجاد فرصتهای شغلی، تشکیل خانوادههای جدید، حجم سرمایهگذاری، نرخ اشغال و کیفیت و موقعیت پروژههای جدید قرار میگیرد.
او تأکید کرد تعادل آینده بازار به یک نسبت ثابت میان عرضه و تقاضا وابسته نیست؛ بلکه عامل مهم این است که سرعت تحویل پروژههای جدید با تغییرات تقاضای واقعی در میانمدت هماهنگ باقی بماند.
افزایش عرضه در همه مناطق دبی اثر یکسانی ندارد
یکی از نکات مهم درباره موج جدید عرضه این است که اثر آن در تمام مناطق دبی یکسان نخواهد بود.
به گفته الساری، مناطق اصلی با موقعیت استراتژیک، زیرساخت قوی و عرضه محدود میتوانند ارزش خود را حفظ کنند و حتی شاهد رشد بیشتری باشند. عملکرد این مناطق بیشتر تحت تأثیر کمیابی و کیفیت موقعیت قرار خواهد گرفت تا صرفاً افزایش کلی تعداد واحدهای مسکونی در سطح شهر.
در مقابل، مناطقی که حجم زیادی از پروژههای جدید در آنها در حال توسعه است، ممکن است فشار بیشتری بر قیمت فروش و اجاره تجربه کنند؛ بهویژه در بخش میانرده که رقابت برای جذب خریداران نهایی بیشتر است.
رقابت توسعهدهندگان با افزایش عرضه بیشتر میشود
افزایش موجودی مسکونی میتواند رقابت میان توسعهدهندگان دبی را نیز وارد مرحله تازهای کند.
الساری این روند را برای بازار و مصرفکنندگان مثبت ارزیابی کرد و گفت مرحله آینده میتواند با انعطاف بیشتر در برنامههای پرداخت، رقابت شدیدتر بر سر کیفیت تکمیل واحدها و امکانات مشترک و بازنگری در متراژ خانهها همراه باشد.
به گفته او، توسعهدهندگانی در چنین محیطی موفقتر خواهند بود که بهجای رقابت صرف بر سر قیمت، ارزش واقعی بیشتری برای خریداران ایجاد کنند.
از این منظر، افزایش موجودی مسکونی دبی علاوه بر افزایش انتخاب خریداران و سرمایهگذاران، میتواند توسعهدهندگان را به ارائه محصولات متناسبتر با نیاز واقعی بازار سوق دهد.
چه شاخصهایی آینده عرضه و تقاضای مسکن دبی را مشخص میکنند؟
با نزدیک شدن دبی به مرز یک میلیون واحد مسکونی، بررسی عدد کلی عرضه بهتنهایی برای ارزیابی وضعیت بازار کافی نیست.
به گفته الساری، از مهمترین شاخصهایی که باید در کنار عرضه جدید بررسی شوند میتوان به نرخ اشغال، سرعت جذب واحدهای تازهتحویلشده، رشد جمعیت و نیروی کار، حجم معاملات ملکی در مقایسه با عرضه جدید و عملکرد بازار اجاره در مناطقی که شاهد تحویل گسترده پروژهها هستند اشاره کرد.
بررسی همزمان این عوامل میتواند تصویر دقیقتری از میزان توان بازار برای جذب صدها هزار واحد برنامهریزیشده در سالهای آینده ارائه دهد.
معاملات روزانه املاک دبی از ۲.۶۳ میلیارد درهم گذشت
در کنار چشمانداز عرضه مسکن، فعالیت روزانه بازار املاک دبی نیز ادامه دارد. مجموع معاملات املاک در روز گذشته از ۲.۶۳ میلیارد درهم فراتر رفت و از طریق ۹۰۴ معامله ثبت شد.
بر اساس دادههای اپلیکیشن دبی ریست (Dubai REST)، وابسته به اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، فروش املاک بیش از ۱.۶۳ میلیارد درهم ارزش داشت و شامل ۶۹۶ معامله بود.
این فروشها شامل ۶۰۵ معامله برای واحدهای مسکونی، ۳۵ معامله برای ساختمانها و ۵۶ معامله برای زمینها بود.
املاک پیشفروش بیش از ۹۳۵ میلیون درهم فروش ثبت کردند
فروش املاک آماده در این روز به حدود ۶۹۲.۳۲ میلیون درهم از طریق ۲۰۳ معامله رسید. این معاملات شامل ۱۳۸ فروش واحد مسکونی، ۹ معامله ساختمان و ۵۶ معامله زمین بود.
در مقابل، فروش املاک پیشفروش یا پروژههای روی نقشه (Off-Plan) به حدود ۹۳۵.۴۴ میلیون درهم رسید و از طریق ۴۹۳ معامله انجام شد؛ شامل ۴۶۷ فروش واحد مسکونی و ۲۶ فروش ساختمان.
رهن و هبه املاک دبی
در بخش رهن، ۱۶۲ معامله به ارزش ۶۵۳.۹ میلیون درهم ثبت شد. این معاملات شامل ۹۵ رهن واحد مسکونی، ۲۱ رهن ساختمان و ۴۶ رهن زمین بود.
ارزش هبهها نیز از طریق ۴۶ معامله به حدود ۳۵۰.۶۳ میلیون درهم رسید که شامل ۲۹ معامله واحد مسکونی، پنج معامله ساختمان و ۱۲ معامله زمین بود.
در مجموع، فروش املاک ۶۱.۰۵ درصد از ارزش معاملات روزانه را تشکیل داد. سهم رهنها حدود ۲۵.۳۶ درصد و سهم هبهها حدود ۱۳.۶ درصد بود.
شهر فرودگاهی در صدر فروش روزانه
از نظر مناطق، شهر فرودگاهی (Airport City) با بیش از ۲۳۸.۱۵ میلیون درهم فروش در صدر قرار گرفت. پس از آن، الیفره ۱ (Al Yufrah ۱) با حدود ۱۵۶.۷۹ میلیون درهم و بیزنسبی (Business Bay) با ۱۳۷.۳۴ میلیون درهم قرار داشتند.
- شهر فرودگاهی (Airport City): بیش از ۲۳۸.۱۵ میلیون درهم
- الیفره ۱ (Al Yufrah ۱): حدود ۱۵۶.۷۹ میلیون درهم
- بیزنسبی (Business Bay): ۱۳۷.۳۴ میلیون درهم
- سیتی آو عربیا (City of Arabia): ۱۰۳.۵۹ میلیون درهم
- منطقه برج خلیفه (Burj Khalifa): ۹۰.۷۳ میلیون درهم
جمعبندی
به گزارش فرصت، موجودی مسکونی دبی با رسیدن به حدود ۹۷۷ هزار واحد به مرز یک میلیون خانه نزدیک شده است. با تحویل حدود ۲۲ هزار واحد دیگر در نیمه دوم ۲۰۲۶، انتظار میرود این نقطه عطف تا اوایل سال ۲۰۲۷ ثبت شود.
در افق بلندتر نیز حدود ۳۹۰ هزار واحد جدید در برنامه توسعه بازار قرار دارد. با این حال، کارشناسان تأکید میکنند که اثر این عرضه را نباید صرفاً بر اساس تعداد واحدها ارزیابی کرد. رشد جمعیت و اشتغال، نرخ اشغال، سرعت جذب واحدهای جدید، حجم سرمایهگذاری و همچنین موقعیت و کیفیت پروژهها از عوامل تعیینکننده در حفظ تعادل بازار املاک دبی خواهند بود.
منبع خبر: امارات الیوم (Emarat Al Youm)
