فروش آپارتمان در دبی از ابتدای سال ۲۰۲۶ تا ۱۹ اکتبر به حدود ۱۸۳.۳ میلیارد درهم رسید؛ اما نکته قابل‌توجه این است که تقریباً سه مورد از هر چهار معامله فروش آپارتمان به پروژه‌های پیش‌فروش اختصاص داشته است. بر اساس داده‌های اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department – DLD)، در این مدت ۱۰۲ هزار و ۱۶ معامله فروش آپارتمان مسکونی ثبت شد که ۷۶ هزار و ۳۸۶ مورد آن مربوط به واحدهای پیش‌فروش یا در حال ساخت بوده است.
آمار معاملات نشان می‌دهد آپارتمان‌های یک‌خوابه بیشترین تعداد فروش را در بازار مسکونی دبی داشته‌اند و پس از آن، واحدهای استودیو در جایگاه دوم قرار گرفته‌اند. در عین حال، سهم پروژه‌های پیش‌فروش در میان آپارتمان‌های کوچک‌تر بیشتر بوده و با افزایش تعداد اتاق‌خواب کاهش یافته است.
فروش آپارتمان در دبی به ۱۸۳.۳ میلیارد درهم رسید
بررسی داده‌های ثبت‌شده از اول ژانویه تا ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد ارزش کل فروش آپارتمان‌های مسکونی دبی به حدود ۱۸۳.۳ میلیارد درهم رسیده است. این میزان فروش حاصل ثبت ۱۰۲ هزار و ۱۶ معامله در بازار آپارتمان‌های آماده و پیش‌فروش بوده است.
این آمار تنها به معاملات فروش آپارتمان‌های مسکونی مربوط می‌شود و نباید با ارزش کل معاملات املاک دبی، شامل ویلاها، زمین‌ها، ساختمان‌ها و سایر انواع دارایی ملکی یکسان در نظر گرفته شود.
تقسیم ارزش کل فروش بر تعداد معاملات ثبت‌شده، میانگین حسابی حدود ۱.۸ میلیون درهم برای هر معامله آپارتمان را نشان می‌دهد. البته این رقم میانگین ارزش معاملات است و به معنای قیمت معمول آپارتمان در تمام مناطق دبی نیست؛ زیرا واحدهای معامله‌شده از نظر متراژ، تعداد اتاق‌خواب، موقعیت و مرحله ساخت با یکدیگر تفاوت دارند.
سهم ۷۴.۹ درصدی آپارتمان‌های پیش‌فروش از معاملات دبی
از مجموع ۱۰۲ هزار و ۱۶ معامله فروش آپارتمان، تعداد ۷۶ هزار و ۳۸۶ معامله به آپارتمان‌های پیش‌فروش (Off-plan) اختصاص داشته است؛ رقمی که معادل ۷۴.۹ درصد از کل تعداد معاملات این بخش محسوب می‌شود.
در مقابل، آپارتمان‌های آماده (Ready Properties) با ثبت ۲۵ هزار و ۶۳۰ معامله، سهم ۲۵.۱ درصدی از تعداد معاملات فروش آپارتمان را به خود اختصاص داده‌اند.
به بیان ساده، از هر چهار معامله فروش آپارتمان در دبی طی دوره مورد بررسی، تقریباً سه معامله مربوط به پروژه‌های پیش‌فروش بوده است.
نمودار سهم آپارتمان‌های آماده و پیش‌فروش در دبی
منبع داده: اداره اراضی و املاک دبی (DLD)، تا ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶.
این نسبت بر اساس تعداد معاملات محاسبه شده است؛ بنابراین نمی‌توان نتیجه گرفت که ۷۴.۹ درصد از ارزش ۱۸۳.۳ میلیارد درهمی فروش آپارتمان‌ها نیز به پروژه‌های پیش‌فروش اختصاص داشته است. برای تعیین سهم ارزشی هر بخش، به اطلاعات تفکیکی ارزش معاملات آماده و پیش‌فروش نیاز است.
آپارتمان‌های یک‌خوابه در صدر معاملات مسکونی دبی
در بررسی معاملات بر اساس تعداد اتاق‌خواب، آپارتمان‌های یک‌خوابه بیشترین تعداد فروش را ثبت کرده‌اند. از ابتدای ژانویه تا ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶، مجموعاً ۴۱ هزار و ۳۲۲ معامله برای این گروه از واحدهای مسکونی به ثبت رسیده است.
از این تعداد، ۳۰ هزار و ۳۹۵ معامله مربوط به آپارتمان‌های یک‌خوابه پیش‌فروش و ۱۰ هزار و ۹۲۷ معامله مربوط به واحدهای آماده بوده است. به این ترتیب، سهم پیش‌فروش از معاملات آپارتمان‌های یک‌خوابه به حدود ۷۳.۶ درصد رسیده است.
آپارتمان‌های یک‌خوابه به‌تنهایی حدود ۴۰.۵ درصد از کل تعداد معاملات فروش آپارتمان دبی در دوره بررسی‌شده را تشکیل داده‌اند. این جایگاه نشان می‌دهد واحدهای یک‌خوابه از نظر تعداد معامله، مهم‌ترین گروه بازار آپارتمان‌های مسکونی بوده‌اند.
استودیوها دومین گروه پرمعامله بازار آپارتمان دبی
پس از آپارتمان‌های یک‌خوابه، واحدهای استودیو با ۳۱ هزار و ۴۶۷ معامله در جایگاه دوم قرار گرفته‌اند.
از مجموع معاملات استودیو، ۲۵ هزار و ۷۶۵ معامله مربوط به واحدهای پیش‌فروش و ۵۷۰۲ معامله مربوط به آپارتمان‌های آماده بوده است.
بر این اساس، سهم پروژه‌های پیش‌فروش از معاملات استودیوها به ۸۱.۹ درصد رسیده که بالاترین نسبت در میان پنج گروه اصلی آپارتمان‌های بررسی‌شده است.
مجموع معاملات آپارتمان‌های یک‌خوابه و استودیو به ۷۲ هزار و ۷۸۹ معامله می‌رسد؛ یعنی این دو گروه روی‌هم‌رفته حدود ۷۱.۴ درصد از کل تعداد معاملات فروش آپارتمان را به خود اختصاص داده‌اند.
آپارتمان‌های دوخوابه و سه‌خوابه چه سهمی از معاملات داشتند؟
در بخش آپارتمان‌های دوخوابه، ۲۲ هزار و ۹۶۲ معامله فروش ثبت شده است. از این تعداد، ۱۶ هزار و ۱۴۲ معامله به واحدهای پیش‌فروش و ۶۸۲۰ معامله به آپارتمان‌های آماده اختصاص داشته است.
بنابراین، سهم پیش‌فروش از معاملات آپارتمان‌های دوخوابه به ۷۰.۳ درصد رسیده است. این گروه پس از آپارتمان‌های یک‌خوابه و استودیوها، سومین گروه پرمعامله بازار آپارتمان دبی بوده است.
در بخش آپارتمان‌های سه‌خوابه نیز مجموعاً ۵۵۱۸ معامله ثبت شده که شامل ۳۶۵۱ معامله پیش‌فروش و ۱۸۶۷ معامله آپارتمان آماده بوده است. سهم واحدهای پیش‌فروش در این گروه حدود ۶۶.۲ درصد گزارش شده است.
وضعیت معاملات آپارتمان‌های چهارخوابه
آپارتمان‌های چهارخوابه با ثبت ۶۴۰ معامله، تعداد فروش کمتری نسبت به سایر گروه‌های اصلی داشته‌اند. از این تعداد، ۳۷۴ معامله مربوط به واحدهای پیش‌فروش و ۲۶۶ معامله مربوط به آپارتمان‌های آماده بوده است.
سهم پیش‌فروش در این گروه به ۵۸.۴ درصد رسیده که کمترین نسبت در میان پنج گروه بررسی‌شده محسوب می‌شود.
کدام آپارتمان‌ها در دبی بیشتر معامله شده‌اند؟
مقایسه تعداد معاملات بر اساس تعداد اتاق‌خواب نشان می‌دهد آپارتمان‌های کوچک‌تر، به‌ویژه واحدهای یک‌خوابه و استودیوها، بیشترین سهم را در فعالیت بازار داشته‌اند.
در مقابل، با افزایش تعداد اتاق‌خواب، تعداد معاملات ثبت‌شده کاهش یافته است. البته این موضوع به‌تنهایی نشان‌دهنده کمبود تقاضا برای واحدهای بزرگ‌تر نیست؛ زیرا تعداد واحدهای عرضه‌شده در هر گروه و ترکیب پروژه‌های موجود نیز می‌تواند بر حجم معاملات اثر بگذارد.
نمودار تعداد معاملات آپارتمان‌های دبی بر اساس اتاق‌خواب
منبع داده: اداره اراضی و املاک دبی، تا ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶. برای خوانایی، حداقل عرض نمایشی میله‌های کوچک اعمال شده است.
مجموع معاملات پنج گروه استودیو تا چهارخوابه، ۱۰۱ هزار و ۹۰۹ معامله است؛ یعنی ۱۰۷ معامله کمتر از رقم کل ۱۰۲ هزار و ۱۶ معامله. این اختلاف نشان می‌دهد آمار پنج گروه یادشده تمام معاملات ثبت‌شده را پوشش نمی‌دهد و برای تعیین وضعیت معاملات باقی‌مانده باید به جزئیات داده‌های اصلی مراجعه کرد.
سهم پیش‌فروش با افزایش تعداد اتاق‌خواب کاهش یافت
یکی از مهم‌ترین نتایج بررسی آمار آپارتمان‌های دبی، تفاوت سهم معاملات پیش‌فروش در گروه‌های مختلف مسکونی است.
استودیوها با سهم ۸۱.۹ درصدی پیش‌فروش در صدر قرار دارند. این نسبت در آپارتمان‌های یک‌خوابه به ۷۳.۶ درصد و در آپارتمان‌های دوخوابه به ۷۰.۳ درصد می‌رسد.
در واحدهای بزرگ‌تر، سهم پیش‌فروش کمتر است؛ به‌طوری که ۶۶.۲ درصد معاملات آپارتمان‌های سه‌خوابه و ۵۸.۴ درصد معاملات واحدهای چهارخوابه به پروژه‌های پیش‌فروش اختصاص داشته است.
نمودار سهم پیش‌فروش در انواع آپارتمان‌های دبی
منبع داده: اداره اراضی و املاک دبی، ژانویه تا ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶. درصدها بر اساس تعداد معاملات محاسبه شده‌اند.
این الگو نشان می‌دهد سهم واحدهای در حال ساخت از تعداد معاملات در گروه‌های کوچک‌تر بیشتر بوده است. با این حال، از این داده‌ها به‌تنهایی نمی‌توان درباره علت تفاوت، میزان عرضه جدید یا ترجیحات تمام خریداران نتیجه‌گیری قطعی کرد.
تنوع عرضه آپارتمان چگونه بر بازار مسکن دبی تأثیر می‌گذارد؟
بازار آپارتمان دبی شامل واحدهایی با اندازه، موقعیت جغرافیایی، امکانات و مراحل ساخت متفاوت است. در کنار آپارتمان‌های تکمیل‌شده، پروژه‌های جدید نیز بخش بزرگی از معاملات ثبت‌شده را تشکیل داده‌اند.
سهم بالای معاملات استودیو و آپارتمان‌های یک‌خوابه می‌تواند برای بررسی ساختار بازار مسکن اهمیت داشته باشد؛ زیرا نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از معاملات در گروه واحدهای کوچک‌تر متمرکز شده است.
در عین حال، برای بررسی اثر این وضعیت بر قیمت‌ها، اجاره‌بها و عرضه آینده مسکن، به داده‌های تکمیلی درباره تعداد واحدهای در حال ساخت، زمان تحویل پروژه‌ها و معاملات ثبت‌شده در هر منطقه نیاز است.
داده‌های اداره اراضی و املاک دبی چه کمکی به تحلیل بازار می‌کنند؟
سامانه داده‌های باز اداره اراضی و املاک دبی امکان بررسی معاملات ملکی را بر اساس شاخص‌هایی مانند نوع دارایی، ارزش معامله، موقعیت جغرافیایی و وضعیت ساخت فراهم می‌کند.
استفاده از این داده‌ها به تحلیلگران کمک می‌کند تفاوت میان بازار آپارتمان‌های آماده و پیش‌فروش را با جزئیات بیشتری بررسی کنند و روند معاملات را در گروه‌های مختلف مسکونی بسنجند.
با این حال، تحلیل دقیق بازار نیازمند تفکیک شاخص‌هاست. تعداد معاملات، ارزش فروش، قیمت هر مترمربع و حجم عرضه جدید، هرکدام جنبه متفاوتی از بازار را نشان می‌دهند و نباید به‌جای یکدیگر استفاده شوند.
جمع‌بندی و تحلیل فرصت
فروش ۱۸۳.۳ میلیارد درهمی آپارتمان‌های دبی از ابتدای سال ۲۰۲۶ تا ۱۹ اکتبر، همراه با ثبت بیش از ۱۰۲ هزار معامله، نشان‌دهنده حجم بالای فعالیت در این بخش از بازار مسکن است. در این میان، پروژه‌های پیش‌فروش با سهم ۷۴.۹ درصدی از تعداد معاملات، جایگاه غالب را داشته‌اند.
از نگاه فرصت، مهم‌ترین نکته این آمار، تمرکز معاملات در آپارتمان‌های یک‌خوابه و استودیوها و تفاوت سهم پیش‌فروش میان گروه‌های مختلف مسکونی است. سهم پیش‌فروش از ۸۱.۹ درصد در استودیوها به ۵۸.۴ درصد در آپارتمان‌های چهارخوابه کاهش یافته است؛ الگویی که بررسی آن در کنار داده‌های عرضه، قیمت و مناطق مختلف می‌تواند تصویر دقیق‌تری از ساختار بازار آپارتمان دبی ارائه دهد.
