دبی بر اساس قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶، مقررات جدیدی برای اسکان مشترک در دبی (Shared Housing) وضع کرده است که بر اساس آن، خانواده‌ها و افراد مجرد نمی‌توانند به‌صورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی کنند. همچنین فعالیت اسکان مشترک به مناطق مشخص و مجاز در این امارت محدود خواهد شد.
شهرداری دبی (Dubai Municipality) این الزامات را بر اساس قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶ درباره تنظیم نحوه سکونت و مدیریت اسکان مشترک تعیین کرده است. این قانون از ماه اوت ۲۰۲۶ اجرایی شده و به مالکان و مؤسسات یک سال فرصت داده شده است تا املاک موجود خود را با مقررات جدید تطبیق دهند.
قانون جدید اسکان مشترک دبی؛ جداسازی خانواده‌ها و افراد مجرد
طبق مقررات جدید، هر واحد مسکونی مشترک باید منحصراً به یکی از دو گروه خانواده‌ها یا افراد مجرد اختصاص یابد و سکونت هم‌زمان این دو گروه در یک واحد ممنوع است. برای هر فرد باید حداقل ۵ متر مربع فضای اتاق خواب در نظر گرفته شود و به ازای هر چهار نفر نیز حداقل یک حمام کامل شامل روشویی، توالت و دوش وجود داشته باشد.
در اسکان مشترک خانوادگی نیز هر خانواده باید اتاق خواب مجزا با حمام اختصاصی داشته باشد. در مقابل، در محل‌های اسکان مخصوص افراد مجرد، چند نفر می‌توانند از یک اتاق خواب استفاده کنند؛ مشروط بر اینکه محدودیت حداکثر ظرفیت و الزامات فنی و بهداشتی مورد تأیید رعایت شود.
ممنوعیت اسکان مشترک افراد مجرد در جاده‌های اصلی دبی
شهرداری دبی همچنین اسکان مشترک افراد مجرد را در جاده‌های اصلی با ماهیت گردشگری یا تجاری ممنوع کرده است. این محدودیت شامل جاده‌های زیر می‌شود:
- جاده بنی‌یاس (Baniyas Road)
- جاده شیخ زاید (Sheikh Zayed Road)
- جاده جمیرا (Jumeirah Road)
- جاده الوصل (Al Wasl Road)
در این مناطق، اسکان مشترک تنها برای خانواده‌ها مجاز خواهد بود. به این ترتیب، مالکان و بهره‌برداران املاک واقع در این محدوده‌ها باید علاوه بر استانداردهای فنی و ساختمانی، محدودیت مربوط به گروه ساکنان را نیز رعایت کنند.
یک سال مهلت برای تطبیق املاک با مقررات اسکان مشترک دبی
جزئیات الزامات جدید در بخشنامه شماره ۱-۳-۱ سال ۲۰۲۶ شهرداری دبی مشخص شده است. این بخشنامه ۱۰ تعهد را برای مالکان ساختمان‌ها و ویلاها، دفاتر مشاوره مهندسی و شرکت‌های پیمانکاری تعیین می‌کند.
ساختمان‌ها و ویلاهایی که در حال حاضر برای اسکان مشترک استفاده می‌شوند، باید حداکثر ظرف یک سال از زمان اجرایی شدن قانون با مقررات جدید و استانداردهای برنامه‌ریزی و ساخت‌وساز مطابقت پیدا کنند. با این حال، این مهلت شامل تخلفات ساختمانی یا تغییر کاربری‌های بدون مجوز نمی‌شود. شهرداری اعلام کرده است چنین تخلفاتی برای حفاظت از جان افراد و اموال باید برطرف شوند.
دریافت مجوز اسکان مشترک از پلتفرم ساختمان دبی
برای استفاده از یک ملک به‌عنوان اسکان مشترک، چه در ساختمان‌های جدید و چه در ساختمان‌ها و ویلاهای موجود که برای این منظور تغییر داده می‌شوند، دریافت مجوز ساختمانی الزامی است.
درخواست‌های مربوط به مجوز، گواهی تکمیل و مجوز اسکان مشترک باید توسط دفتر مشاوره مهندسی تعیین‌شده از سوی مالک و از طریق پلتفرم ساختمان دبی (Dubai Building Platform) ارائه شوند. این درخواست‌ها باید شامل نقشه‌ها و اطلاعات مربوط به ساختمان‌ها، آپارتمان‌ها و اتاق‌ها، مساحت آنها، گروه ساکنان و میزان اشغال باشند.
مجوز اسکان مشترک پس از صدور گواهی تکمیل صادر می‌شود و اطلاعات موردنیاز اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department – DLD) برای قراردادهای اجاره را نیز در بر خواهد داشت.
کل ساختمان یا ویلا باید به اسکان مشترک اختصاص یابد
طبق مقررات شهرداری دبی، در صورت استفاده از یک ساختمان مسکونی یا ویلا برای اسکان مشترک، کل ساختمان یا ویلا باید به این کاربری اختصاص پیدا کند و نمی‌توان تنها بخشی از ملک را برای این منظور در نظر گرفت.
همچنین هر ساختمان یا ویلا باید منحصراً به خانواده‌ها یا افراد مجرد اختصاص داشته باشد و ترکیب این دو گروه مجاز نیست. این الزام علاوه بر ممنوعیت سکونت هم‌زمان خانواده‌ها و افراد مجرد در یک واحد مسکونی اعمال می‌شود.
استانداردهای فضای اتاق خواب، آشپزخانه و حمام در اسکان مشترک
دستورالعمل‌های فنی اسکان مشترک در دبی تأکید می‌کنند که برای هر ساکن باید حداقل ۵ متر مربع فضای اتاق خواب وجود داشته باشد. در واحدهایی که برای اسکان خانوادگی تعیین شده‌اند، امکان سکونت بیش از یک خانواده وجود دارد؛ مشروط بر اینکه هر خانواده اتاق خواب جداگانه و حمام اختصاصی داشته باشد.
در محل‌های اسکان مخصوص افراد مجرد، چند نفر می‌توانند از یک اتاق خواب استفاده کنند؛ به شرط آنکه محدودیت حداکثر ظرفیت و الزامات فنی و بهداشتی مورد تأیید رعایت شود. همچنین امکان تغییر کاربری اتاق نشیمن برای استفاده مسکونی وجود دارد.
الزامات آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی
امکانات هر ملک باید متناسب با نوع اسکان و تعداد ساکنان آن باشد. در ساختمان‌های جدید مخصوص اسکان افراد مجرد، امکان ایجاد آشپزخانه‌های مشترک در هر طبقه وجود دارد؛ به شرط آنکه اندازه و امکانات آنها متناسب با تعداد ساکنان باشد.
اگر اسکان مشترک در داخل آپارتمان‌ها انجام شود، آشپزخانه می‌تواند داخل واحد قرار داشته باشد، اما باید حداقل یک متر مربع فضا به ازای هر ساکن داشته و با الزامات ایمنی و بهداشتی کد ساختمان دبی (Dubai Building Code) مطابقت داشته باشد.
همچنین در اسکان خانوادگی و افراد مجرد، حداقل یک حمام کامل شامل روشویی، توالت و دوش به ازای هر چهار ساکن الزامی است. در صورتی که سرویس‌های بهداشتی به‌صورت جداگانه طراحی شده باشند، باید حداقل یک توالت به ازای هر چهار نفر و یک دوش به ازای هر شش نفر وجود داشته باشد. این نوع طراحی فقط برای محل اسکان افراد مجرد مجاز است.
ساختمان‌های مخصوص افراد مجرد همچنین باید دارای فضاهای چندمنظوره برای غذا خوردن و فعالیت‌های تفریحی و امکانات مناسب برای شست‌وشو و خشک‌کردن لباس باشند.
مقررات پارکینگ خودرو، مینی‌بوس و دوچرخه
اسکان مشترک از الزامات حداقل تعداد پارکینگ خودرو بر اساس مقررات مربوطه معاف شده است. با این حال، مالکان یا بهره‌برداران باید فضای مناسبی برای سوار و پیاده شدن ساکنان از مینی‌بوس‌ها در محدوده حریم راه فراهم کنند. این موضوع به تأیید اداره راه‌ها و حمل‌ونقل دبی (RTA) و رعایت کد ساختمان دبی نیاز دارد.
همچنین باید پارکینگ دوچرخه با ظرفیتی معادل حداقل ۱۰ درصد از کل تعداد ساکنان ساختمان فراهم شود.
شرایط اجاره ویلاها و هدف قانون جدید اسکان مشترک دبی
ویلاهای مسکونی خصوصی و همچنین ویلاهای واقع در مناطق مورد تأیید می‌توانند برای اسکان مشترک اجاره داده شوند؛ مشروط بر اینکه الزامات مربوط به برنامه‌ریزی و ساخت‌وساز را رعایت کنند.
مقررات جدید هم ساختمان‌های تازه‌ساخت و هم املاک موجودی را شامل می‌شود که در مناطق مجاز برای استفاده به‌عنوان اسکان مشترک تغییر یا تبدیل می‌شوند. برای درخواست تغییر کاربری یک ساختمان یا بخشی از آن به واحد ملکی مخصوص اسکان مشترک نیز بر اساس مقررات فعلی برنامه‌ریزی، ساخت‌وساز و کاربری زمین در دبی، هزینه‌هایی دریافت خواهد شد.
هدف قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶ چیست؟
قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶ با هدف تنظیم مدیریت و نحوه سکونت در اقامتگاه‌های مشترک، حفاظت از حقوق مالکان و ساکنان و فراهم کردن محل اقامت مناسب برای گروه‌های مختلف جامعه تدوین شده است.
این قانون همچنین با هدف کاهش ازدحام و سکونت‌های بدون ضابطه در محله‌های مسکونی، کاهش خطرات ایمنی و امنیتی مرتبط، محدود کردن اسکان مشترک غیررسمی و حفظ سیمای شهری دبی اجرا می‌شود.
تحلیل فرصت
مقررات جدید اسکان مشترک در دبی نشان می‌دهد نظارت بر این نوع اقامتگاه‌ها علاوه بر تفکیک گروه‌های ساکن، بر ظرفیت واحدها، استانداردهای بهداشتی، ایمنی ساختمان و مجوزهای قانونی نیز متمرکز شده است. الزام اختصاص کل ساختمان یا ویلا به اسکان مشترک، تعیین حداقل فضای اتاق خواب و امکانات بهداشتی و محدود کردن فعالیت در مناطق مشخص، چارچوب دقیق‌تری برای مالکان و بهره‌برداران ایجاد می‌کند. از سوی دیگر، مهلت یک‌ساله تطبیق املاک موجود به مالکان فرصت می‌دهد وضعیت ساختمان‌های خود را بررسی کنند، اما مستثنا شدن تخلفات ساختمانی و تغییر کاربری‌های بدون مجوز از این مهلت نشان می‌دهد رعایت الزامات ایمنی و قانونی همچنان اولویت فوری شهرداری است.
در مجموع، قانون جدید اسکان مشترک دبی، سکونت هم‌زمان خانواده‌ها و افراد مجرد در یک واحد مسکونی مشترک را ممنوع کرده و حداقل ۵ متر مربع فضای اتاق خواب برای هر فرد و یک حمام کامل به ازای هر چهار نفر را الزامی می‌داند. اسکان مشترک افراد مجرد در جاده‌هایی مانند شیخ زاید، جمیرا، الوصل و بنی‌یاس نیز مجاز نیست و مالکان املاک موجود باید در مهلت تعیین‌شده، ساختمان‌های خود را با مقررات جدید تطبیق دهند.
برای آشنایی بیشتر با چارچوب قانونی این موضوع، گزارش قانون اسکان مشترک دبی در سال ۲۰۲۶ را نیز بخوانید.
تازه‌ترین اخبار قوانین مسکن، اجاره و بازار املاک دبی را می‌توانید در فرصت دنبال کنید.
منبع: گلف نیوز (Gulf News)
