آیا بازده اجاره‌ معیار خوبی برای سرمایه‌گذاری در املاک دبی است؟

عوامل موثر بر کاهش بازده اجاره در دبی بصورت واقعی

• هزینه‌های نگهداری و افزایش تدریجی هزینه‌های خدمات ساختمان
• نکول اجاره‌بها توسط مستأجران
• زمان طولانی‌تر خالی ماندن ملک برای یافتن مستأجر جدید (مانند شرایط فعلی دبی)
• اشتباه برخی سرمایه‌گذاران در مقایسه جریان نقدی ملک با بازده واقعی

علاوه بر این، بسیاری از سرمایه‌گذاران به اشتباه تصور می‌کنند املاک اجاره‌ای یک درآمد غیرفعال کامل است، در حالی که مدیریت و نگهداری ملک نیازمند زمان و تلاش قابل توجهی است.

نقد شعار «بازده اجاره بالا»

اگرچه شعار «ارائه یکی از بالاترین بازده‌های اجاره‌ای» همچنان رواج دارد، اما واقعیت این است که بازده اجاره‌ای املاک نسبت به آغاز دوران مالکیت آزاد (Freehold) تغییر محسوسی نداشته است؛ در حالی که ارزش سرمایه‌ای (Capital Appreciation) رشد چشمگیری داشته است.

مشاوران معمولاً با تأکید بر «بازده ناخالص» دفاع می‌کنند، اما شکاف بین بازده ناخالص و خالص پس از رونق مالکیت آزاد بسیار بیشتر شده است.

این موضوع یکی از دلایل افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری در پروژه‌های در حال ساخت (Off-plan) در مقابل پروژه‌های آماده است.

تحلیل دقیق‌تر ارزش سرمایه‌گذاری

تحلیل صحیح بازار املاک باید فراتر از بازده اجاره‌ای باشد و شامل بررسی «ارزش جایگزینی» (Replacement Value) ملک شود.

در واقع، فقط زمانی باید به بازده اجاره توجه کرد که قیمت ملک نزدیک به ارزش جایگزینی باشد، نه زمانی که بازار در اوج قیمت‌ها قرار دارد.

در بازار سرمایه هم همین منطق برقرار است:

• اگر سهامی با ۱۱۰٪ ارزش دفتری معامله شود، خرید آن منطقی‌تر از زمانی است که با ۲۰۰٪ ارزش دفتری معامله می‌شود.
• ابتدا باید قیمت مناسب باشد، سپس به بازده سود نقدی (Dividend Yield) توجه کرد.

در بازار املاک دبی، هر چه ارزش دارایی‌ها بیشتر باد شده باشد، حجم معاملات و خرید مجدد سهام نیز افزایش یافته است.

با افزایش بی‌ثباتی بازارها و وقوع رویدادهای غیرقابل پیش‌بینی، فرصت‌های سودآوری بیشتری در بازار املاک آماده به وجود خواهد آمد.

نتیجه‌گیری درباره خرید ملک در دبی

سرمایه‌گذاران باید به یاد داشته باشند که تخصیص سرمایه (Capital Allocation) – زمانی که برای استفاده شخصی نیست – نباید صرفاً بر اساس بازده اجاره‌ای تبلیغی انجام شود.

بازده اجاره‌ در دبی تنها یکی از فاکتورهای تصمیم‌گیری است و سرمایه‌گذاران باید ارزش جایگزینی دارایی، ثبات بازار و شرایط واقعی را نیز در تحلیل‌های خود لحاظ کنند. تمرکز صرف بر بازده اعلامی می‌تواند منجر به تصمیم‌های اشتباه شود.