هر آنچه مالکین و مستأجرین باید درباره تخلیه و هزینه‌های نگهداری ملک بدانند!

نویسنده: ماریو ولپی

تاریخ: ۲۷ مارس ۲۰۲۵

پرسش:

من در دبی زندگی می‌کنم و مدتی است که مشکلات تعمیر و نگهداری در آپارتمانم دارم. صاحبخانه‌ام می‌گوید که پرداخت هزینه‌های تعمیرات بر عهده من است. آیا این درست است؟

پاسخ:

در دبی، قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷ روابط بین صاحبخانه و مستأجر را مشخص می‌کند و بیان می‌دارد که صاحبخانه باید از ملک خود نگهداری کند. ماده ۱۶ این قانون تصریح می‌کند که صاحبخانه وظیفه دارد کلیه تعمیرات لازم برای حفظ شرایط مناسب زندگی در ملک را انجام دهد، مگر اینکه توافق دیگری در قرارداد اجاره شده باشد.

در سال‌های اخیر، در بسیاری از قراردادهای اجاره، بندی اضافه شده است که هزینه‌های تعمیر و نگهداری را بر اساس مبلغ هزینه انجام شده، بین مستأجر و صاحبخانه تقسیم می‌کند:

هزینه‌های کمتر از ۵۰۰ درهم (۱۳۶ دلار): بر عهده مستأجر
هزینه‌های بیشتر از ۵۰۰ درهم: بر عهده صاحبخانه

این مبلغ ممکن است بسته به توافقات در قرارداد متفاوت باشد، بنابراین همیشه مهم است که قبل از امضای قرارداد، این بخش را بررسی کنید.

آیا می‌توانم پس از اخراج از خانه، از صاحبخانه شکایت کنم؟

یکی از رایج‌ترین مشکلاتی که مستأجران در دبی با آن مواجه می‌شوند، اخراج ناعادلانه از ملک است. بسیاری از صاحبخانه‌ها به مستأجران اعلام می‌کنند که قصد دارند ملک را برای استفاده شخصی خود یا اعضای خانواده‌شان نگه دارند و بنابراین قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کنند.

بر اساس ماده ۲۵ قانون اجاره دبی، صاحبخانه فقط در صورتی می‌تواند مستأجر را مجبور به تخلیه کند که قصد داشته باشد خودش در آن ملک ساکن شود یا آن را به یکی از بستگان درجه یک خود اختصاص دهد. با این حال، صاحبخانه باید حداقل ۱۲ ماه قبل، با ارسال اخطار رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی یا ایمیل تأییدشده، این تصمیم را به مستأجر اعلام کند.

اما اگر بعد از تخلیه، مشخص شود که صاحبخانه ملک را برای اجاره کوتاه‌مدت به بازار عرضه کرده است، مانند اجاره از طریق (Airbnb)، مستأجر می‌تواند به کمیته اجاره دبی (Rental Dispute Settlement Committee) شکایت کند و تقاضای غرامت معادل ۱۲ ماه اجاره را داشته باشد.

مدارک مورد نیاز برای شکایت:

قرارداد جدید اجاره که نشان دهد ملک دوباره اجاره داده شده است.
اسکرین‌شات از آگهی اجاره ملک در پلتفرم‌های آنلاین.
گواهی از نگهبان ساختمان یا مدیریت که ثابت کند ملک همچنان خالی بوده و به اجاره کوتاه‌مدت رفته است.

در چنین مواردی، مشاوره با وکیل متخصص املاک می‌تواند به تسریع روند و افزایش شانس موفقیت کمک کند.

نتیجه‌گیری:

اگر هزینه تعمیرات کمتر از ۵۰۰ درهم باشد، معمولاً بر عهده مستأجر است، اما برای هزینه‌های بالاتر، صاحبخانه مسئول پرداخت آن است.
صاحبخانه باید قبل از اخراج مستأجر، ۱۲ ماه اخطار رسمی بدهد و فقط برای استفاده شخصی بتواند این کار را انجام دهد.
اگر صاحبخانه برخلاف ادعای خود، ملک را دوباره اجاره دهد، مستأجر حق دارد برای دریافت غرامت اقدام کند.

خلاصه

قانون اجاره دبی مشخص می‌کند که مسئولیت هزینه‌های تعمیر و نگهداری املاک بین صاحبخانه و مستأجر بر اساس مبلغ هزینه انجام شده تقسیم می‌شود. هزینه‌های زیر ۵۰۰ درهم معمولاً بر عهده مستأجر است، در حالی که هزینه‌های بالاتر از ۵۰۰ درهم به صاحبخانه تعلق دارد، مگر اینکه در قرارداد اجاره توافق دیگری ذکر شده باشد.

همچنین، قانون تصریح می‌کند که صاحبخانه فقط در صورتی می‌تواند مستأجر را مجبور به تخلیه کند که قصد سکونت شخصی یا استفاده خانوادگی از ملک را داشته باشد و باید حداقل ۱۲ ماه قبل از تخلیه، اخطار رسمی ارسال کند. اگر بعد از تخلیه مشخص شود که ملک دوباره اجاره داده شده است، مستأجر می‌تواند شکایت کرده و درخواست غرامت معادل ۱۲ ماه اجاره را ارائه دهد.

این قوانین از حقوق مستأجران در برابر اخراج ناعادلانه و تحمیل هزینه‌های غیرقانونی محافظت می‌کند، اما داشتن مدارک معتبر برای پیگیری حقوق قانونی ضروری است.