قانون مسکن اشتراکی دبی وارد مرحله اجرا شده است؛ قانونی که چارچوب مشخصی برای اجاره، مدیریت و استفاده از واحدهای مسکونی اشتراکی ایجاد میکند. این مقررات با هدف مقابله با ازدحام بیش از حد، مسکن اشتراکی بدون ضابطه و تقسیمبندی غیرمجاز واحدهای مسکونی تدوین شده است.
این تغییر را میتوان یکی از تحولات مهم در قوانین اجاره در دبی دانست؛ زیرا علاوه بر ظرفیت مجاز سکونت، موضوعاتی مانند صدور مجوز، ثبت قراردادها، نحوه پرداخت اجاره، حقوق ساکنان، اجاره مجدد، استانداردهای سلامت و ایمنی و حتی نحوه تبلیغ واحدهای مسکن اشتراکی را تنظیم میکند.
قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶ دبی
با عنوان «قانون تنظیم اشغال و مدیریت مسکن اشتراکی در امارت دبی»، مبنای قانونی این چارچوب جدید است. این قانون ۱۸۰ روز پس از انتشار وارد مرحله اجرا میشود.
مسکن اشتراکی در دبی چیست و قانون جدید چه املاکی را پوشش میدهد؟
مسکن اشتراکی در دبی در چارچوب قانون جدید به نوعی از سکونت گفته میشود که در آن گروهی از افراد یا خانوادهها در یک واحد ملکی اقامت دارند، برای هر یک فضای مشخصی بهمنظور سکونت اختصاص داده میشود و ساکنان از برخی امکانات و خدمات مانند آشپزخانه، فضای غذاخوری، سرویسهای بهداشتی یا سایر فضاهای مشترک استفاده میکنند.
بنابراین آنچه در جستوجوهای فارسی ممکن است با عبارتهایی مانند اجاره اشتراکی در دبی یا اجاره اتاق در دبی شناخته شود، در صورت قرار گرفتن در تعریف قانونی مسکن اشتراکی، باید الزامات این چارچوب را رعایت کند.
قانون جدید انواع مختلفی از املاک مسکونی را در بر میگیرد و در سراسر امارت دبی، از جمله مناطق توسعه ویژه و مناطق آزاد، اعمال میشود. با این حال، اقامتگاههای جمعی اختصاصیافته به کارگران از دامنه این قانون مستثنا شدهاند.
شهرداری دبی تعداد مجاز ساکنان هر ملک را تعیین میکند
یکی از مهمترین بخشهای قوانین جدید اجاره دبی برای مسکن اشتراکی، تعیین ظرفیت مجاز هر واحد است. شهرداری دبی (Dubai Municipality) از نهادهای اصلی مسئول اجرای این چارچوب است و شرایط اختصاص یک ملک به مسکن اشتراکی را تعیین میکند.
این شرایط شامل حداکثر تعداد ساکنان مجاز، فضای موردنیاز برای هر ساکن و امکانات و خدمات مشترکی است که باید در دسترس باشند. در نتیجه، مالک نمیتواند صرفاً بر اساس تصمیم خود تعداد نامحدودی ساکن را در یک واحد اسکان دهد.
شهرداری دبی همچنین میتواند مناطقی را که فعالیت مسکن اشتراکی در آنها مجاز است مشخص کند. عواملی مانند برنامهریزی شهری، تراکم جمعیت، زیرساختها و شرایط مناطق مسکونی در این تصمیمگیری مورد توجه قرار میگیرند.
در برخی گزارشها به استانداردهای مشخصی برای فضای موردنیاز هر ساکن اشاره شده است؛ با این حال، متن قانون شماره ۴ تعیین جزئیات مربوط به فضای لازم و ظرفیت سکونت را به مراجع مربوط و مقررات اجرایی واگذار میکند. بنابراین ظرفیت قانونی هر ملک باید بر اساس مجوز و الزامات مربوط به همان واحد بررسی شود.
اجاره مسکن اشتراکی در دبی بدون مجوز ممنوع است
یکی از مهمترین تغییرات قانون، الزام به دریافت مجوز مسکن اشتراکی است. بر اساس چارچوب جدید، هیچ شخص حقیقی یا حقوقی نمیتواند بدون دریافت مجوز لازم، یک ملک را به مسکن اشتراکی اختصاص دهد.
صدور مجوز نیز به رعایت شرایط فنی، ساختمانی، سلامت و ایمنی و ظرفیت تعیینشده برای واحد وابسته است. مدت مجوز در حالت عادی یک سال است و امکان تمدید آن برای دورههای مشابه وجود دارد. قانون در شرایط تعیینشده امکان صدور مجوز با مدت دو سال را نیز پیشبینی کرده است.
این موضوع برای افرادی که قصد فعالیت در حوزه اجاره اتاق در دبی یا اجاره فضاهای اشتراکی را دارند اهمیت زیادی دارد؛ زیرا صرف مالکیت یا اجاره یک واحد به معنای مجاز بودن بهرهبرداری از آن بهعنوان مسکن اشتراکی نیست.
اجاره مجدد مسکن اشتراکی توسط ساکن ممنوع است
قانون جدید مشخص میکند که اجاره واحد اختصاصیافته به مسکن اشتراکی باید از طریق مالک یا مؤسسه دارای مجوز انجام شود.
مالک میتواند مستقیماً با ساکنان قرارداد منعقد کند یا مدیریت و اجاره ملک را بر اساس قرارداد مدیریت به یک مؤسسه مجاز بسپارد. مؤسسه دارای مجوز نیز میتواند در چارچوب مقررات مربوطه ملک را مدیریت و برای مسکن اشتراکی عرضه کند.
در مقابل، اجاره مجدد در دبی در این نوع سکونت با محدودیت مشخصی روبهرو است: ساکن مسکن اشتراکی اجازه ندارد فضای اختصاصیافته به خود را مجدداً به شخص دیگری اجاره دهد.
این بخش از قانون بهویژه برای جلوگیری از زنجیرههای غیررسمی اجاره فرعی اهمیت دارد؛ وضعیتی که در آن یک فرد ملک یا بخشی از آن را اجاره کرده و سپس بدون چارچوب قانونی آن را میان افراد بیشتری تقسیم میکند.
قراردادهای مسکن اشتراکی بهصورت الکترونیکی ثبت میشوند
یکی دیگر از تغییرات مهم، ایجاد یک سجل الکترونیکی برای مسکن اشتراکی نزد اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department) است.
اطلاعات مربوط به قراردادهای اجاره، قراردادهای مدیریت، مشخصات ساکنان و سایر اطلاعات تعیینشده در این سامانه ثبت خواهد شد. اداره اراضی و املاک دبی همچنین در تعیین اطلاعات اصلی قراردادهای اجاره و مدیریت و تهیه نمونههای استاندارد این قراردادها نقش خواهد داشت.
قانون همچنین تدوین و بهروزرسانی دورهای شاخص اجاره واحدهای مسکن اشتراکی را پیشبینی کرده است که در آن ویژگیهای فنی و خدماتی واحدها مورد توجه قرار میگیرد.
اجاره مسکن اشتراکی چگونه پرداخت میشود؟
مبلغ اجاره باید بهطور مشخص در قرارداد درج شود. بر اساس قانون، حالت پیشفرض این است که ساکن اجاره را بهصورت ماهانه و پیشاپیش پرداخت کند، مگر اینکه طرفین قرارداد درباره روش دیگری توافق کرده باشند.
قانون نحوه برخورد با هزینه خدماتی مانند آب و برق را نیز مشخص میکند و امکان توافق طرفین درباره این هزینهها در قرارداد وجود دارد.
این بخش نشان میدهد قانون اجاره دبی در حوزه مسکن اشتراکی تنها بر استانداردهای فیزیکی واحدها تمرکز ندارد، بلکه رابطه مالی و قراردادی میان موجر و ساکن را نیز تنظیم میکند.
حقوق مستأجر در دبی؛ فروش ملک قرارداد را لغو نمیکند
یکی از بخشهای مهم قانون جدید به حقوق مستأجر در دبی در حوزه مسکن اشتراکی مربوط میشود. انتقال مالکیت ملک به مالک جدید، صرفنظر از شیوه انتقال، بهخودیخود باعث پایان قرارداد اجاره معتبر ساکن نمیشود.
بنابراین ساکن میتواند مطابق شرایط قرارداد تا پایان مدت تعیینشده در ملک باقی بماند.
ساکن همچنین میتواند مطابق شرایط قانونی و قراردادی درخواست پایان اجاره را ارائه کند. در موارد مشمول قانون، اطلاع قبلی حداقل ۳۰ روزه مطرح شده است؛ مگر اینکه در قرارداد مدت طولانیتری تعیین شده باشد.
برای نحوه بازپرداخت اجارهای که پیشاپیش پرداخت شده نیز مقرراتی در نظر گرفته شده است. این موارد باعث میشود حقوق و تعهدات طرفین در مقایسه با شکلهای غیررسمی مسکن اشتراکی شفافتر باشد.
پارتیشن در دبی و تقسیمبندی غیرمجاز واحدهای مسکونی
موضوع پارتیشن در دبی و تقسیمبندی واحدهای مسکونی یکی از مسائل مرتبط با مسکن اشتراکی است. قانون جدید اجازه نمیدهد موجر بدون دریافت مجوزها و تأییدیههای لازم، تغییرات، الحاقات یا تقسیمبندیهای غیرمجاز در ملک ایجاد کند.
این موضوع بهویژه درباره واحدهایی اهمیت دارد که با استفاده از پارتیشنهای موقت به چند فضای کوچکتر تبدیل میشوند تا افراد بیشتری در یک ملک اسکان داده شوند.
املاک مورد استفاده برای مسکن اشتراکی باید الزامات مربوط به ساختمان، سلامت عمومی، استانداردهای بهداشتی، ایمنی و مقابله با آتشسوزی و سایر مقررات فنی مربوطه را رعایت کنند.
شهرداری دبی نیز اختیار بازرسی از املاک مشمول قانون و بررسی رعایت استانداردهای تعیینشده را خواهد داشت.
آگهی اجاره اشتراکی در دبی نیز قانونمند میشود
چارچوب جدید فقط ملک و قرارداد اجاره را پوشش نمیدهد و تبلیغات مربوط به اجاره اشتراکی در دبی را نیز تنظیم میکند.
آگهیهای چاپی و دیجیتال مربوط به واحدهای مسکن اشتراکی باید اطلاعات تعیینشده، از جمله مشخصات مؤسسه و شماره مجوز مربوطه را نمایش دهند. انتشار آگهی گمراهکننده یا معرفی ملک برای استفادهای مغایر با کاربری مجاز نیز ممنوع است.
این الزام برای افرادی که از طریق پلتفرمهای آنلاین بهدنبال خانه یا اتاق اشتراکی هستند اهمیت ویژهای دارد؛ زیرا میتواند امکان تشخیص بهتر فعالیتهای دارای مجوز از آگهیهای غیرقانونی را فراهم کند.
مالکان برای تطبیق با قانون جدید مسکن اشتراکی فرصت دارند
برای مالکان و کسبوکارهایی که پیش از اجرای مقررات جدید در حوزه مسکن اشتراکی فعالیت داشتهاند، دورهای برای تطبیق وضعیت با الزامات تازه در نظر گرفته شده است.
بر اساس گزارش عربین بیزنس درباره اجرای قانون، مالکان و بهرهبرداران مشمول ۱۲ ماه فرصت دارند وضعیت املاک و فعالیت خود را با مقررات جدید هماهنگ کنند.
در این دوره، دریافت مجوز، رعایت ظرفیت مجاز سکونت، استانداردهای فنی و ایمنی، وضعیت قراردادها و نحوه مدیریت واحدهای اشتراکی از مهمترین موضوعاتی هستند که فعالان این بخش باید مورد توجه قرار دهند.
قانون جدید چه تغییری در بازار اجاره دبی ایجاد میکند؟
اجرای قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶، مسکن اشتراکی را به بخش مشخصتری از بازار اجاره دبی تبدیل میکند که برای فعالیت در آن باید الزامات مربوط به مجوز، قرارداد، ظرفیت سکونت، ایمنی و نظارت رعایت شود.
برای مالکان، مهمترین تغییر این است که استفاده از یک ملک بهعنوان مسکن اشتراکی دیگر صرفاً یک توافق خصوصی میان مالک و ساکنان نیست. ملک باید شرایط لازم را داشته باشد، مجوز مربوطه دریافت شود، ظرفیت تعیینشده رعایت شود و قراردادها مطابق چارچوب جدید تنظیم و ثبت شوند.
برای مستأجران نیز قانون میتواند وضعیت حقوقی محل سکونت، نحوه پرداخت اجاره، استانداردهای ایمنی و رابطه قراردادی با موجر را شفافتر کند.
در مجموع، قانون مسکن اشتراکی دبی مجموعهای از موضوعات مرتبط با این بخش از بازار اجاره را در یک چارچوب مشخص قرار میدهد؛ از مجوز و ظرفیت سکونت گرفته تا قراردادها، پرداخت اجاره، اجاره مجدد، حقوق ساکنان، آگهیهای آنلاین و بازرسی املاک.
منبع اصلی: قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶ درباره تنظیم اشغال و مدیریت مسکن اشتراکی در امارت دبی، عربین بیزنس (Arabian Business)
