ساکنانی که بهدنبال خرید نخستین خانه در دبی، مدیریت بهتر پرداختهای اجاره یا دریافت اقامت از طریق مالکیت ملک هستند، اکنون گزینههای بیشتری پیشرو دارند. مدیران صنعت املاک میگویند برنامه خریداران خانهاولی (First-Time Home Buyer Programme)، طرح فلکسی رنت (Flexi Rent) و تغییرات مربوط به اقامت از طریق مالکیت ملک، از مهمترین اقداماتی هستند که بر خریداران و مستأجران تأثیر گذاشتهاند.
برنامه خریداران خانهاولی تاکنون به معاملات واقعی تبدیل شده است. در همین حال، فلکسی رنت به مالکان و شرکتهای املاک مشارکتکننده امکان میدهد پرداخت اجاره را بهصورت ماهانه، فصلی یا ششماهه ارائه کنند. همچنین بر اساس اطلاعات بیوت (Bayut)، سرویس تسکین (Taskeen) در دبی شرط قبلی حداقل ارزش ملک به مبلغ ۷۵۰ هزار درهم را برای مالکان انفرادی متقاضی ویزای اقامت سرمایهگذاری دوساله حذف کرده است.
این اقدامات در کنار ابتکارهای قدیمیتر مانند ویزای طلایی امارات (Golden Visa)، گسترش مناطق مالکیت آزاد و تغییرات چارچوب نظارتی فروش پروژههای پیشفروش قرار میگیرند و در مجموع گزینههای بیشتری را پیش روی افرادی قرار دادهاند که میان اجارهنشینی، خرید خانه و سرمایهگذاری ملکی در دبی تصمیم میگیرند.
برنامه خانهاولی دبی؛ مسیر مستأجران برای ورود به مالکیت
به گفته فراس المسدی (Firas Al Msaddi)، مدیرعامل فم پراپرتیز (fäm Properties)، برنامه خریداران خانهاولی که سال گذشته از سوی اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department / DLD) معرفی شد، بهویژه برای ساکنانی اهمیت دارد که پیش از این هرگز مالک خانهای با مالکیت آزاد در دبی نبودهاند.
این برنامه برای ساکنان ۱۸ سال به بالا که این شرط را داشته باشند، در دسترس است و دسترسی ترجیحی به برخی املاک منتخب، مشوقهایی از سوی توسعهدهندگان و بانکهای مشارکتکننده و گزینههای تأمین مالی را فراهم میکند.
چند نفر از طریق برنامه خانهاولی دبی خانه خریدهاند؟
المسدی اشاره کرد که پس از راهاندازی این برنامه در جولای ۲۰۲۵، طی کمتر از یک سال بیش از ۳,۲۰۰ ساکن از طریق آن خانه خریداری کردهاند و ارزش معاملات از ۵ میلیارد درهم فراتر رفته است.
تا ژوئن ۲۰۲۶ نیز نزدیک به ۴۵ هزار نفر در این برنامه ثبتنام کردهاند و با اضافهشدن ۹ توسعهدهنده، تعداد توسعهدهندگان مشارکتکننده به ۲۲ شرکت رسیده است.
«برنامه خریداران خانهاولی ملموسترین اثر را داشته، زیرا گروه مشخصی از خریداران بالقوه را به بازار مالکیت وارد میکند؛ افرادی که در امارات زندگی میکنند اما بهطور تاریخی همچنان مستأجر باقی ماندهاند.»
مدیرعامل فم پراپرتیز (fäm Properties)
به گفته او، گسترش این برنامه به خریداران امکان میدهد پروژهها، برنامههای پرداخت و گزینههای تأمین مالی بیشتری را با یکدیگر مقایسه کنند؛ آن هم در شرایطی که اجاره همچنان یکی از نقاط فشار برای بسیاری از خانوارهای دبی است.
خریداران خانهاولی دبی چه مزایایی دریافت میکنند؟
زکی سجاد (Zaki Sajjad)، مدیر توسعه کسبوکار و روابط مشتریان در کاوندیش مکسول (Cavendish Maxwell)، به تصویری از شش ماه نخست اجرای این برنامه اشاره کرد؛ دورهای که در آن بیش از ۴۱ هزار ساکن ثبتنام کرده بودند، بیش از ۲ هزار نفر نخستین خانه خود را خریدند و ارزش خریدها از ۳.۲۵ میلیارد درهم فراتر رفت.
به گفته سجاد، نزدیک به ۵۰ درصد از این خریداران بیش از پنج سال در دبی زندگی کرده بودند، اما پیش از آن مالک ملک نبودند.
مزایای مطرحشده برای شرکتکنندگان واجد شرایط شامل موارد زیر است:
- دسترسی اولویتدار به برخی پروژههای جدید؛
- قیمتگذاری ترجیحی از سوی توسعهدهندگان مشارکتکننده؛
- محصولات وام مسکن متناسب با خریداران خانهاولی؛
- امکان پرداخت برخی هزینههای ثبت از طریق کارتهای اعتباری واجد شرایط.
مدیر توسعه کسبوکار و روابط مشتریان در کاوندیش مکسول (Cavendish Maxwell)
فرصت پیشتر در گزارشی مستقل، جزئیات برنامه خریداران خانهاولی دبی و شرایط این طرح را بررسی کرده است.
تغییر شرایط اقامت ملکی دبی با سرویس تسکین
در کنار حمایت از خریداران خانهاولی، چارچوب اقامت مرتبط با مالکیت ملک در دبی نیز از طریق سرویس تسکین (Taskeen) تغییر کرده است.
بر اساس اطلاعات بیوت، خریداران انفرادی که مالک کامل یک ملک مسکونی هستند، بدون توجه به ارزش ملک، میتوانند برای ویزای اقامت سرمایهگذاری دوساله واجد شرایط شوند. این تغییر، شرط قبلی حداقل ارزش ۷۵۰ هزار درهم برای مالکان انفرادی را حذف کرده است.
شرایط اقامت در صورت مالکیت مشترک ملک چیست؟
در مالکیت مشترک، شرایط متفاوت است و هر سرمایهگذار باید حداقل سهم مالکیتی به ارزش ۴۰۰ هزار درهم داشته باشد تا واجد شرایط شود. مالکان ملک همچنین میتوانند تحت این طرح برای اعضای خانواده تحت تکفل خود نیز ویزای اقامت دریافت کنند.
المسدی توضیح داد که این تغییر، نقطه ورود افرادی را که بخشی از انگیزه خرید ملک آنها دریافت اقامت است، گستردهتر کرده است. به گفته او، گزارشها از افزایش پرسوجو درباره املاک زیر ۷۵۰ هزار درهم حکایت دارد؛ بهویژه از سوی خریداران خارجی متقاضی اقامت و ساکنانی که بهدنبال خرید نخستین خانه خود هستند.
ویزای طلایی همچنان بر تصمیم خریداران ملک تأثیر دارد
هری مارتین (Harry Martin)، رئیس بخش پیشفروش و بازارهای سرمایه در بیترهومز (betterhomes)، معتقد است در میان ابتکارهای سالهای اخیر، ویزای طلایی همچنان بیشترین اثر را بر رفتار خریداران داشته است.
او به امکان دریافت اقامت ۱۰ ساله از طریق سرمایهگذاری ملکی به ارزش ۲ میلیون درهم یا بیشتر اشاره کرد و همچنین گسترش مناطق مالکیت آزاد و تقویت الزامات مربوط به فروش پروژههای پیشفروش را از عوامل مهم بازار دانست.
مارتین گفت توسعهدهندگان نیز انعطاف بیشتری در برنامههای پرداخت پیش از تحویل و پس از تحویل ایجاد کردهاند. به گفته او، این موضوع نقدینگی را در بازار حفظ کرده و احساسات مثبت را در بیشتر بخشها تقویت کرده است. او افزود قیمتها در برخی مناطق با عرضه متراکمتر، اندکی تعدیل شدهاند.
«خریداران اکنون به دههها فکر میکنند، نه چرخههای معاملاتی کوتاهمدت.»
رئیس بخش پیشفروش و بازارهای سرمایه در بیترهومز (betterhomes)
فلکسی رنت؛ کاهش فشار پرداخت اولیه اجاره در دبی
تغییرات بازار تنها خریداران ملک را هدف قرار نداده و مستأجران نیز شاهد گزینههای جدیدی برای نحوه پرداخت اجاره هستند.
فلکسی رنت (Flexi Rent) به مالکان و شرکتهای املاک مشارکتکننده اجازه میدهد بهجای تکیه صرف بر ساختار سنتی چکهای سالانه، برنامههای پرداخت ماهانه، فصلی یا ششماهه ارائه کنند.
بر اساس بیوت، این ابتکار ارزش سالانه اجاره ملک را تغییر نمیدهد، بلکه هدف آن قابلمدیریتتر کردن زمانبندی پرداختها برای مستأجرانی است که درآمد خود را بهصورت ماهانه دریافت میکنند.
فلکسی رنت چه کمکی به مستأجران میکند؟
انعطاف بیشتر در پرداخت میتواند به مستأجران کمک کند امور مالی خود را مؤثرتر مدیریت کنند و گزینههای مسکونی بیشتری را بررسی کنند. در مقابل، مالکان نیز میتوانند به طیف گستردهتری از مستأجران دارای توان مالی دسترسی پیدا کنند.
المسدی گفت فلکسی رنت یک مشکل عملی مستأجران را هدف قرار میدهد، زیرا به مالکان و شرکتهای املاک مشارکتکننده امکان میدهد ساختارهای پرداخت ماهانه، فصلی یا ششماهه را ارائه کنند.
جزئیات نحوه عملکرد این ابتکار و روشهای پرداخت آن را میتوانید در گزارش فلکسی رنت و پرداخت ماهانه اجاره در دبی بخوانید.
Rent Now, Pay Later؛ مدل دیگری برای پرداخت اجاره دبی
در کنار فلکسی رنت، دبی در حال آمادهسازی سرویس دیگری با عنوان «اکنون اجاره کنید، بعداً پرداخت کنید» (Rent Now, Pay Later) است که در صورت اجرای نهایی، ساختار متفاوتی خواهد داشت.
در مدل پیشنهادی این سرویس، بانک مشارکتکننده کل مبلغ اجاره سالانه را به مالک پرداخت میکند و مستأجر مبلغ را طی اقساطی تا سقف ۱۲ ماه به بانک بازمیگرداند. بر اساس اطلاعات اولیه، این اقساط بدون بهره خواهد بود؛ با این حال جزئیات نهایی شرایط استفاده و کارمزدهای احتمالی هنوز باید هنگام راهاندازی رسمی اعلام شود.
تفاوت Rent Now, Pay Later با فلکسی رنت چیست؟
تفاوت اصلی در نقش بانک است. فلکسی رنت امکان انعطاف بیشتر در زمانبندی پرداخت اجاره میان طرفهای مشارکتکننده را فراهم میکند؛ اما در مدل پیشنهادی Rent Now, Pay Later، بانک کل اجاره سالانه را ابتدا به مالک پرداخت میکند و سپس بازپرداخت مستأجر به بانک انجام میشود.
شاخص هوشمند اجاره دبی چه تغییری ایجاد کرده است؟
شاخص هوشمند اجاره دبی (Smart Rental Index) که در سال ۲۰۲۵ معرفی شد، اطلاعات در دسترس مستأجران و مالکان را هنگام مذاکرات اجاره تغییر داده است.
سجاد توضیح داد که این شاخص بهجای تکیه صرف بر میانگینهای کلی مناطق، مبنایی دادهمحورتر و مشخصتر برای هر ساختمان در تعیین ارزش اجاره و افزایشهای مجاز فراهم میکند.
اقدام متفاوت ابوظبی برای کنترل افزایش اجاره
ابوظبی رویکرد متفاوتی را برای تمدید قراردادهای اجاره موجود در پیش گرفته است. به گفته سجاد، این امارت در ژوئن ۲۰۲۶ افزایش مجاز سالانه اجاره را برای تمدید قراردادهای مسکونی، تجاری و صنعتی موجود، تا اطلاع بعدی از ۵ درصد به صفر درصد کاهش داد.
او به دادههای مرکز املاک ابوظبی (Abu Dhabi Real Estate Centre / ADREC) اشاره کرد که نشان میداد پیش از این اقدام، قیمت اجاره قراردادهای جدید در سطح ابوظبی حدود ۱۵ درصد و در مناطق سرمایهگذاری ۲۳ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته بود.
به گفته سجاد، برای مستأجران، اقدام موقت ابوظبی برای افزایش صفر درصدی اجاره احتمالاً بیشترین اثر مالی فوری را دارد؛ زیرا مستأجر موجودی که در دوره اجرای این اقدام قرارداد خود را تمدید میکند، از افزایش سالانه اجاره محافظت میشود.
خارجیها چگونه میتوانند در دبی ملک بخرند؟
مدیران صنعت املاک همچنین به فرایند خرید و تنوع گزینههای مالکیت برای خریداران بینالمللی و ساکنان دبی اشاره کردهاند.
به گفته المسدی، خریداران بینالمللی میتوانند بدون اینکه مقیم امارات باشند، در مناطق تعیینشده مالکیت آزاد (Freehold) ملک خریداری کنند. خریداران همچنین میتوانند از طریق برنامههای پرداخت پروژههای پیشفروش، وام مسکن و برنامههای ویژه خریداران خانهاولی، در سطوح قیمتی مختلف وارد بازار شوند.
مارتین گفت یک معامله نقدی ملک در دبی میتواند طی چند روز، از زمان پذیرش پیشنهاد تا انتقال سند مالکیت، تکمیل شود. سجاد نیز به چارچوب ثبت اداره اراضی و املاک دبی، دفاتر امین ثبت مجاز و سطح بالای دیجیتالیسازی فرایندها اشاره کرد.
مالیاتهای مرتبط با مالکیت ملک در دبی
مارتین همچنین به نبود مالیات تمبر، مالیات بر سود سرمایه، مالیات ارث و مالیات بر درآمد اجاره در دبی اشاره کرد و آن را با بازارهایی مانند لندن و سنگاپور مقایسه کرد.
در مقابل، سجاد تأکید کرد که پس از افزایش قیمت املاک در سالهای اخیر، موضوع مقرونبهصرفه بودن خرید مسکن اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
خریداران خانهاولی چقدر میتوانند وام مسکن دریافت کنند؟
به گفته سجاد، خریداران مهاجر خانهاولی که قصد سکونت در ملک را دارند، در حال حاضر میتوانند برای خانههایی با ارزش ۵ میلیون درهم یا کمتر، تا ۸۰ درصد ارزش ملک را وام بگیرند.
با این حال، دریافت این میزان تأمین مالی قطعی نیست و به توان مالی متقاضی، وضعیت اعتباری و معیارهای اعطای وام هر بانک بستگی دارد.
اجاره یا خرید خانه در دبی؛ گزینههای ساکنان در حال تغییر است
ترکیب برنامه خریداران خانهاولی، گزینههای اقامتی مبتنی بر مالکیت، ویزای طلایی، فلکسی رنت، طرحهای جدید پرداخت اجاره و تنوع بیشتر در روشهای تأمین مالی باعث شده است ساکنان هنگام تصمیمگیری میان ادامه اجارهنشینی و ورود به مالکیت خانه گزینههای بیشتری داشته باشند.
برای گروهی که سالها در دبی مستأجر بودهاند، برنامه خانهاولی میتواند مسیر ورود به مالکیت را تغییر دهد. در مقابل، افرادی که هنوز قصد خرید ندارند، با ابزارهایی مانند فلکسی رنت گزینههای بیشتری برای مدیریت جریان نقدی اجاره در اختیار دارند.
در سوی دیگر بازار، تغییرات مرتبط با اقامت ملکی و ویزای طلایی نیز مالکیت ملک را برای بخشی از خریداران خارجی به تصمیمی فراتر از صرف خرید یک دارایی تبدیل کرده است.
جمعبندی
مجموع تحولات بازار املاک دبی نشان میدهد سیاستهای جدید تنها بر افزایش معاملات متمرکز نیستند، بلکه بخشهای مختلف مسیر سکونت در شهر، از اجاره و خرید نخستین خانه تا تأمین مالی و اقامت از طریق مالکیت ملک را دربر میگیرند.
برنامه خریداران خانهاولی از زمان راهاندازی در جولای ۲۰۲۵ تاکنون به خرید بیش از ۳,۲۰۰ خانه با ارزش بیش از ۵ میلیارد درهم منجر شده و نزدیک به ۴۵ هزار نفر تا ژوئن ۲۰۲۶ در آن ثبتنام کردهاند. در کنار آن، فلکسی رنت انعطاف بیشتری در پرداخت اجاره ایجاد کرده و تغییرات سرویس تسکین نیز شرایط دریافت اقامت دوساله برای برخی مالکان را تغییر داده است.
در همین حال، ویزای طلایی، گسترش مناطق مالکیت آزاد، برنامههای پرداخت توسعهدهندگان و گزینههای وام مسکن همچنان بخشی از عواملی هستند که بر تصمیم خریداران داخلی و بینالمللی در بازار املاک دبی تأثیر میگذارند.
منبع: گلف نیوز (Gulf News)
