نقطه عطف بازار املاک دبی
بازار املاک دبی که طی چهار سال گذشته رشدی چشمگیر را تجربه کرده، اکنون در آستانه یک نقطه عطف قرار دارد؛ چراکه تحلیل‌ها حاکی از تعادل مجدد بازار در آینده نزدیک است.
آژانس‌های بین‌المللی رتبه‌بندی مودیز و فیچ پیش‌بینی کرده‌اند که طی دو سال آینده با ورود حجم بی‌سابقه‌ای از واحدهای مسکونی جدید، سرعت رشد تقاضا کاهش یافته و بازار به سمت تعدیل حرکت کند. این در حالی است که ارزش مسکن در دبی بین سال‌های ۲۰۲۲ تا اوایل ۲۰۲۵ حدود ۶۰٪ افزایش یافته بود؛ افزایشی که ناشی از ورود سرمایه خارجی، افزایش ثروت و مهاجرت رکوردی همراه با اصلاحات ویزای بلندمدت بود.
- طبق پیش‌بینی مودیز، بین سال‌های ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۷ بیش از ۱۵۰ هزار واحد مسکونی جدید تحویل خواهد شد (معادل ۲۰٪ موجودی فعلی).
- تحلیلگران فیچ رقم بالاتری را اعلام کرده‌اند: نزدیک به ۲۵۰ هزار واحد در همین دوره، که تنها در سال ۲۰۲۶ حدود ۱۲۰ هزار واحد تکمیل خواهد شد.
- این حجم عرضه معادل رشد ۱۶٪ در برابر رشد جمعیت پیش‌بینی‌شده ۵٪ است. فیچ معتقد است این تعدیل احتمالاً به‌صورت منظم و بدون بحران خواهد بود و حداکثر کاهش قیمت‌ها را ۱۵٪ برآورد می‌کند.
پایه‌های تقاضا همچنان قوی‌اند:
- جمعیت دبی در سال ۲۰۲۵ از ۴ میلیون نفر عبور کرد (۶٪ رشد سالانه).
- افزایش تعداد خانواده‌های کوچک، رشد جامعه حرفه‌ای‌های خارجی و حضور بیش از ۸۰,۰۰۰ میلیونر، همچنان تقاضای بازار را تقویت می‌کند.
- تنها در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ بیش از ۵۹۰ خانه بالای ۲۰ میلیون درهم معامله شد که یکی از فعال‌ترین دوره‌ها برای بخش لوکس طی دو سال اخیر بوده است.
نشانه‌های کندی بازار:
- هرچند قیمت آپارتمان‌ها و ویلاها در سال ۲۰۲۴ همچنان رشد دو‌رقمی داشتند، اما نرخ رشد اجاره در ۲۰۲۵ به‌طور محسوسی کاهش یافت (۸.۵٪ در ماه مه، در مقایسه با بیش از ۲۱٪ یک‌سال قبل).
- فشار نرخ بهره مشابه ایالات متحده، قدرت خرید وام مسکن را کاهش داده و خریداران بیشتری را محتاط کرده است.
تفاوت این چرخه با گذشته:
- توسعه‌دهندگان امروز مقاوم‌تر هستند؛ به‌طور مثال، موجودی سفارش‌های اعمار از ۲۵ میلیارد درهم در سال ۲۰۲۰ به ۱۲۹ میلیارد درهم در ۲۰۲۵ رسیده است.
- نسبت بدهی شرکت‌های بزرگ به‌طور متوسط از نزدیک ۵ برابر سرمایه به ۱.۴ برابر کاهش یافته است.
- سود شش شرکت بزرگ در سال ۲۰۲۴ به ۴۶ میلیارد درهم رسید، در حالی‌که در ۲۰۲۰ تنها ۱۲ میلیارد درهم بود.
- قوانین سخت‌گیرانه‌تر شامل حساب امانی، الزامات آغاز پروژه و حمایت از خریداران در دبی، ابوظبی و شارجه، ریسک نیمه‌تمام ماندن پروژه‌ها را کاهش داده‌اند.
- بانک‌ها نیز ریسک خود را کاهش داده‌اند و وام‌دهی به بخش املاک بین ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴ حدود ۶۶ میلیارد درهم کمتر شده است.
پیامدها برای ساکنان و سرمایه‌گذاران:
- خریداران از انتخاب‌های بیشتر و قدرت چانه‌زنی بالاتر در اوج عرضه بهره‌مند می‌شوند.
- مستأجران ممکن است شاهد تثبیت اجاره‌ها به‌ویژه در آپارتمان‌های میان‌رده باشند.
- سرمایه‌گذاران باید با دقت بیشتری عمل کنند؛ چراکه بخش‌های ممتاز ثبات بیشتری دارند اما بازدهی کمتر، در حالی‌که مناطق پرعرضه نیازمند ورود محتاطانه‌تر هستند.
مشاوران املاک تأکید می‌کنند که بازار دبی احتمالاً تحت فشار عرضه جدید فرو نخواهد پاشید، اما سال‌های رشد سریع قیمت جای خود را به دوره‌ای از بازتعادل پایدار خواهند داد. فرصت اصلی در ایجاد یک اکوسیستم املاک شفاف و پایدار است که هم نیازهای ساکنان و هم سرمایه‌گذاران جهانی را در بلندمدت تأمین کند.
منبع: Khaleej Times
