امارات مقصد نخست بریتانیایی‌ها برای یک روش جدید سرمایه‌گذاری ملکی شد

امارات متحده عربی به مقصد نخست بریتانیایی‌های مقیم خارج از کشور برای فعالیت در مدل سرمایه‌گذاری «خرید برای اجاره» (Buy-to-Let) تبدیل شده است. بر اساس گزارش روزنامه تایمز بریتانیا، دبی و ابوظبی از مهم‌ترین بازارهای امارات برای این گروه از سرمایه‌گذاران هستند و محیط مالیاتی این کشور نیز یکی از عوامل مؤثر بر افزایش جذابیت آن عنوان شده است.

بر اساس داده‌های شرکت هامپتونز (Hamptons)، از ابتدای سال جاری تاکنون بیش از ۷,۵۰۰ شرکت جدید در حوزه خرید برای اجاره توسط بریتانیایی‌های مقیم خارج از بریتانیا تأسیس شده است. از این تعداد، ۱۷ درصد در امارات قرار دارند؛ سهمی که بالاتر از تمام مقاصد دیگر جهان است.

این آمار نشان می‌دهد امارات جایگاه مهمی در میان بریتانیایی‌هایی پیدا کرده که در کنار فعالیت حرفه‌ای خود، پرتفوی ملکی با هدف کسب درآمد اجاره‌ای ایجاد می‌کنند. در این میان، سرمایه‌گذاری Buy-to-Let در دبی را می‌توان به‌عنوان یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری ملکی درآمدمحور بررسی کرد؛ روشی که در آن هدف اصلی، خرید ملک برای اجاره‌دادن و ایجاد درآمد دوره‌ای است.

سرمایه‌گذاری خرید ملک برای اجاره (Buy-to-Let) چیست؟

خرید برای اجاره (Buy-to-Let) مدلی از سرمایه‌گذاری ملکی است که در آن سرمایه‌گذار، ملک را با هدف سکونت شخصی خریداری نمی‌کند؛ بلکه هدف اصلی او اجاره‌دادن ملک و کسب درآمد دوره‌ای از اجاره است.

در این روش، عملکرد سرمایه‌گذاری معمولاً از دو منظر بررسی می‌شود: درآمدی که ملک از طریق اجاره ایجاد می‌کند و تغییر احتمالی ارزش خود ملک در بلندمدت. البته افزایش قیمت ملک تضمین‌شده نیست و بازده واقعی سرمایه‌گذار به شرایط بازار و هزینه‌های مالکیت بستگی دارد.

به همین دلیل، در بررسی سرمایه‌گذاری Buy-to-Let در دبی تنها مبلغ اجاره اهمیت ندارد. قیمت خرید، هزینه خدمات ساختمان، هزینه مدیریت و نگهداری، دوره‌های احتمالی خالی‌ماندن واحد و سایر هزینه‌های مرتبط با مالکیت نیز باید در محاسبات لحاظ شوند.

چرا امارات مقصد نخست بریتانیایی‌ها برای Buy-to-Let شده است؟

داده‌های هامپتونز نشان می‌دهد امارات طی حدود یک دهه گذشته یکی از مهم‌ترین مقاصد بریتانیایی‌های مقیم خارج از کشور برای مدیریت سرمایه‌گذاری‌های Buy-to-Let بوده است.

در سال جاری، ۱۷ درصد از شرکت‌های جدید خرید برای اجاره تأسیس‌شده توسط بریتانیایی‌های مقیم خارج از کشور در امارات قرار دارند. حدود یک دهه قبل، سهم امارات نزدیک به ۱۱ درصد بود؛ در آن زمان تعداد کل این شرکت‌ها حدود ۲,۱۵۷ مورد اعلام شده بود.

افزایش سهم امارات از حدود ۱۱ درصد به ۱۷ درصد نشان می‌دهد جایگاه این کشور در میان این گروه از سرمایه‌گذاران طی یک دهه تقویت شده است.

امارات بالاتر از آمریکا و سنگاپور قرار گرفت

برتری امارات در این آمار زمانی مشخص‌تر می‌شود که سهم آن با دیگر مقاصد بین‌المللی مقایسه شود. پس از امارات با سهم ۱۷ درصدی، ایالات متحده با ۹ درصد در جایگاه دوم قرار دارد و سنگاپور با حدود ۸ درصد در رتبه بعدی دیده می‌شود.

در سطح منطقه‌ای نیز عربستان سعودی با سهم حدود ۵ درصدی پس از امارات قرار گرفته است. گزارش تایمز همچنین اشاره می‌کند که امارات طی دهه گذشته جایگاه نخست خود را در این فهرست حفظ کرده است.

با این حال، باید میان محل استقرار این شرکت‌ها و محل خرید املاک تفاوت قائل شد. این داده‌ها به معنای آن نیست که ۱۷ درصد از سرمایه‌گذاری‌های Buy-to-Let بریتانیایی‌ها مستقیماً در بازار املاک امارات انجام شده است؛ بلکه نشان می‌دهد امارات محل اقامت یا استقرار بخش بزرگی از بریتانیایی‌هایی است که این شرکت‌ها را برای نگهداری و مدیریت پرتفوی املاک خود ایجاد کرده‌اند.

چرا محیط مالیاتی امارات برای این سرمایه‌گذاران اهمیت دارد؟

یکی از دلایلی که در گزارش تایمز برای جذابیت امارات مطرح شده، محیط مالیاتی این کشور است. در امارات مالیات بر درآمد شخصی وجود ندارد و مالیات عمومی بر سود سرمایه اشخاص نیز دریافت نمی‌شود.

در عین حال، مالیات بر ارزش افزوده در امارات ۵ درصد است و مالیات شرکت‌ها نیز در شرایط مشمول، با نرخ استاندارد ۹ درصد بر درآمد مشمول مالیات اعمال می‌شود.

دیوید فِل (David Fell) از شرکت هامپتونز توضیح داده است که کشورهای خاورمیانه و خاور دور معمولاً برای افرادی که قصد مهاجرت دارند اما مالکیت املاک خود در بریتانیا را حفظ می‌کنند، جذاب هستند؛ زیرا برخی از این کشورها مزیت‌های مالیاتی قابل توجهی ارائه می‌کنند.

به گفته او، این مقاصد کم‌مالیات به‌ویژه میان افراد پردرآمد در دهه‌های ۲۰ و ۳۰ زندگی محبوبیت دارند.

نکته مهم این است که شرایط مالیاتی هر سرمایه‌گذار می‌تواند متفاوت باشد. محل اقامت مالیاتی، ساختار مالکیت، نوع درآمد و قوانین کشور مبدأ می‌توانند بر تعهدات مالیاتی فرد اثر بگذارند. بنابراین، مزیت‌های مالیاتی امارات لزوماً به معنای نبود هرگونه تعهد مالیاتی برای همه سرمایه‌گذاران خارجی نیست.

چرا بریتانیایی‌ها از شرکت‌ها برای Buy-to-Let استفاده می‌کنند؟

یکی دیگر از نکات مهم گزارش، افزایش استفاده از ساختارهای شرکتی برای مالکیت و مدیریت املاک Buy-to-Let است. بر اساس داده‌های منتشرشده، سرمایه‌گذاران بریتانیایی مقیم خارج از کشور معمولاً ترجیح می‌دهند پرتفوی املاک خود را از طریق شرکت‌ها ایجاد کنند، نه اینکه همه املاک را مستقیماً به نام شخصی خود ثبت کنند.

طبق این گزارش، حدود ۷۵ درصد از خریدهای جدید املاک با هدف اجاره اکنون از طریق شرکت‌ها انجام می‌شود. در سال گذشته نزدیک به ۶۷ هزار شرکت برای این نوع فعالیت تأسیس شد؛ در حالی که تعداد شرکت‌های تأسیس‌شده برای این فعالیت در سال ۲۰۱۵ تنها ۱۰,۲۳۹ شرکت بود.

یکی از دلایل گسترش این ساختار به مقررات مالیاتی بریتانیا مربوط می‌شود. گزارش توضیح می‌دهد که مالکیت ملک از طریق شرکت به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد هزینه‌های استقراض واجد شرایط را در محاسبه سود مشمول مالیات لحاظ کنند، در حالی که قواعد مالیاتی برای مالکان فردی متفاوت است.

سرمایه‌گذاران بریتانیایی Buy-to-Let چه کسانی هستند؟

گزارش تایمز به تغییر مشخصات سرمایه‌گذاران این بازار نیز اشاره می‌کند. به گفته دیوید فِل، مقاصد کم‌مالیات به‌ویژه میان افراد پردرآمد در دهه‌های ۲۰ و ۳۰ زندگی محبوبیت بالایی دارند.

بسیاری از این افراد لزوماً فعالیت حرفه‌ای خود را به خرید و اجاره املاک محدود نکرده‌اند. آن‌ها ممکن است در کنار شغل اصلی خود، به‌تدریج یک پرتفوی ملکی ایجاد کنند و از اجاره املاک به‌عنوان یکی از منابع درآمد یا بخشی از برنامه بلندمدت سرمایه‌گذاری خود استفاده کنند.

این روند با ساختار سنتی مالکان املاک در بریتانیا تفاوت دارد. طبق گزارش، میانگین سن مالکان املاک بریتانیایی اکنون حدود ۶۰ سال است؛ در حالی که بخشی از مهاجرانی که از ساختارهای شرکتی برای Buy-to-Let استفاده می‌کنند، در گروه‌های سنی جوان‌تر قرار دارند.

سرمایه‌گذاری Buy-to-Let در دبی چگونه کار می‌کند؟

در بازار دبی، مدل خرید برای اجاره را می‌توان به‌عنوان یک روش سرمایه‌گذاری ملکی درآمدمحور بررسی کرد. در این مدل، سرمایه‌گذار ملکی را انتخاب می‌کند که انتظار دارد پس از خرید یا تحویل، امکان اجاره‌دادن آن و ایجاد درآمد دوره‌ای وجود داشته باشد.

نوع ملک در این روش اهمیت زیادی دارد. آپارتمان‌های استودیویی، واحدهای یک‌خوابه و سایر واحدهای مسکونی در مناطق مختلف دبی می‌توانند از نظر قیمت خرید، سطح اجاره، هزینه خدمات و میزان تقاضای مستأجران تفاوت قابل توجهی داشته باشند.

به همین دلیل، انتخاب ملکی که صرفاً قیمت پایین‌تری دارد الزاماً به معنای سرمایه‌گذاری بهتر نیست. در خرید برای اجاره در دبی باید نسبت قیمت خرید به اجاره قابل دریافت و مجموع هزینه‌های مالکیت به‌صورت هم‌زمان بررسی شود.

تفاوت Buy-to-Let با خرید معمولی ملک در دبی چیست؟

در خرید ملک برای استفاده شخصی، عواملی مانند سبک زندگی، متراژ، امکانات ساختمان یا نزدیکی به محل کار و مدرسه می‌توانند مهم‌ترین معیارهای انتخاب باشند. اما در مدل Buy-to-Let، ملک پیش از هر چیز به‌عنوان یک دارایی درآمدزا ارزیابی می‌شود.

در نتیجه، سرمایه‌گذار باید عواملی مانند قیمت ورود، اجاره قابل انتظار، تقاضای مستأجران، هزینه خدمات، هزینه مدیریت، احتمال خالی‌ماندن ملک و بازده خالص را بررسی کند. ملکی که برای سکونت شخصی جذاب است، الزاماً بهترین گزینه برای کسب درآمد اجاره‌ای نیست.

بازده سرمایه‌گذاری Buy-to-Let در دبی چگونه محاسبه می‌شود؟

یکی از شاخص‌های اولیه برای بررسی این مدل، بازده ناخالص اجاره است. این شاخص از مقایسه درآمد اجاره سالانه ملک با قیمت خرید آن به دست می‌آید.

بازده ناخالص اجاره = درآمد اجاره سالانه ÷ قیمت خرید ملک × ۱۰۰

برای مثال، اگر یک ملک به قیمت یک میلیون درهم خریداری شود و سالانه ۷۰ هزار درهم درآمد اجاره ایجاد کند، بازده ناخالص اجاره آن حدود ۷ درصد خواهد بود.

با این حال، این رقم هنوز بازده واقعی سرمایه‌گذار را نشان نمی‌دهد. برای رسیدن به تصویر دقیق‌تر باید هزینه خدمات ساختمان، مدیریت ملک، تعمیر و نگهداری، هزینه‌های مرتبط با خرید و همچنین دوره‌هایی که ممکن است ملک بدون مستأجر باقی بماند، در محاسبات لحاظ شوند.

بنابراین، هنگام مقایسه فرصت‌های سرمایه‌گذاری Buy-to-Let در دبی، بررسی بازده خالص می‌تواند معیار دقیق‌تری نسبت به نگاه صرف به مبلغ اجاره سالانه باشد.

چه عواملی در انتخاب ملک برای خرید و اجاره در دبی مهم هستند؟

موقعیت ملک یکی از عوامل اصلی است. دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، مراکز تجاری، مدارس، مراکز خرید و مناطق اشتغال می‌تواند بر تقاضای مستأجران اثر بگذارد.

نوع واحد نیز اهمیت دارد؛ زیرا تقاضا برای استودیو، آپارتمان یک‌خوابه، واحدهای خانوادگی یا املاک لوکس در مناطق مختلف یکسان نیست. سرمایه‌گذار باید نوع ملک را با گروه مستأجران هدف آن منطقه تطبیق دهد.

هزینه خدمات ساختمان نیز باید پیش از خرید بررسی شود. دو ملک با قیمت خرید و اجاره تقریباً مشابه ممکن است به دلیل تفاوت در هزینه‌های سالانه، بازده خالص متفاوتی ایجاد کنند.

در پروژه‌های پیش‌فروش نیز زمان تحویل اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ زیرا تا پیش از تکمیل و قابل سکونت شدن ملک، معمولاً امکان ایجاد درآمد اجاره‌ای وجود ندارد.

ریسک‌های سرمایه‌گذاری Buy-to-Let در دبی چیست؟

استقبال سرمایه‌گذاران بریتانیایی از امارات به معنای بدون ریسک بودن مدل Buy-to-Let نیست. میزان اجاره و ارزش ملک می‌تواند تحت تأثیر شرایط بازار، افزایش عرضه واحدهای جدید و تغییر تقاضای مستأجران قرار گیرد.

دوره‌های خالی‌ماندن واحد میان دو قرارداد اجاره نیز می‌تواند درآمد سالانه را کاهش دهد. علاوه بر آن، هزینه تعمیرات، مدیریت ملک و خدمات ساختمان باید در محاسبه بازده واقعی لحاظ شود.

در پروژه‌های پیش‌فروش، سرمایه‌گذار با عوامل دیگری مانند زمان تحویل پروژه، برنامه پرداخت و فاصله زمانی تا امکان اجاره‌دادن ملک روبه‌رو است. بررسی سابقه توسعه‌دهنده و شرایط قرارداد نیز در این نوع سرمایه‌گذاری اهمیت دارد.

بنابراین، سرمایه‌گذاری Buy-to-Let در دبی را نباید صرفاً بر اساس نرخ اجاره یا وعده افزایش قیمت ملک ارزیابی کرد. محاسبه هزینه‌های واقعی مالکیت و بررسی شرایط منطقه و ملک برای ارزیابی دقیق‌تر ضروری است.

آیا Buy-to-Let می‌تواند روش مناسبی برای سرمایه‌گذاری در دبی باشد؟

داده‌های مربوط به سرمایه‌گذاران بریتانیایی نشان می‌دهد «خرید برای اجاره» یکی از روش‌هایی است که برای ایجاد پرتفوی ملکی و درآمد اجاره‌ای مورد استفاده قرار می‌گیرد. جایگاه نخست امارات با سهم ۱۷ درصدی نیز اهمیت این کشور را برای بریتانیایی‌های فعال در این حوزه نشان می‌دهد.

برای بازار دبی نیز Buy-to-Let را می‌توان به‌عنوان یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری ملکی بررسی کرد؛ روشی که تمرکز اصلی آن به‌جای استفاده شخصی از ملک، بر درآمد اجاره و بازده سرمایه‌گذاری قرار دارد.

با این حال، مناسب‌بودن این مدل برای هر سرمایه‌گذار به میزان سرمایه، هدف مالی، افق زمانی، تحمل ریسک و نوع ملک بستگی دارد. مقایسه قیمت خرید با درآمد اجاره، هزینه‌های مالکیت و شرایط بازار منطقه موردنظر، پیش از تصمیم‌گیری اهمیت دارد.

جمع‌بندی؛ چرا Buy-to-Let مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گرفته است؟

به گزارش فرصت، امارات به مقصد نخست بریتانیایی‌های مقیم خارج از کشور برای فعالیت در مدل سرمایه‌گذاری «خرید برای اجاره» (Buy-to-Let) تبدیل شده است. از بیش از ۷,۵۰۰ شرکت جدیدی که از ابتدای سال توسط این گروه تأسیس شده‌اند، ۱۷ درصد در امارات قرار دارند؛ سهمی بالاتر از آمریکا، سنگاپور و عربستان سعودی.

محیط مالیاتی امارات و افزایش استفاده سرمایه‌گذاران بریتانیایی از ساختارهای شرکتی از عواملی هستند که در گزارش تایمز برای توضیح این روند مطرح شده‌اند. با این حال، آمار ۱۷ درصدی مربوط به محل استقرار شرکت‌های Buy-to-Let این گروه در امارات است و نباید آن را به‌عنوان سهم بریتانیایی‌ها از معاملات املاک دبی تفسیر کرد.

در دبی نیز سرمایه‌گذاری Buy-to-Let را می‌توان به‌عنوان یک روش سرمایه‌گذاری ملکی درآمدمحور بررسی کرد. در این مدل، عواملی مانند قیمت خرید، درآمد اجاره، هزینه خدمات، موقعیت ملک، تقاضای مستأجران، دوره‌های احتمالی خالی‌ماندن واحد و در نهایت بازده خالص، نقش مهمی در ارزیابی یک ملک دارند.

منبع خبر: روزنامه الخلیج (Al Khaleej)، به نقل از روزنامه تایمز بریتانیا (The Times) و داده‌های هامپتونز (Hamptons)