بر اساس اعلام بیترهومز (Betterhomes)، با وجود پیوند درهم امارات به دلار آمریکا و حرکت نرخ پایه در هماهنگی با تصمیم‌های فدرال رزرو آمریکا (Federal Reserve)، شرایط وام مسکن در دبی دیگر مانند گذشته به‌طور مستقیم تحت تأثیر تحولات سیاست پولی آمریکا قرار نمی‌گیرد. در مقابل، تقاضای داخلی، حضور خریداران نقدی و نحوه قیمت‌گذاری بانک‌های امارات نقش پررنگ‌تری در بازار پیدا کرده‌اند.
آدریان روسو، رئیس بخش وام‌های مسکن در لوموند (Lomond)، یکی از ارائه‌دهندگان خدمات وام مسکن در دبی، می‌گوید تصمیم فدرال رزرو آمریکا برای ثابت نگه داشتن نرخ بهره در ماه آگوست تأثیر قابل توجهی بر گفت‌وگوهای بازار وام مسکن دبی نداشت. به گفته او، نرخ‌های وام مسکن به‌طور کلی بدون تغییر باقی ماندند و بسیاری از خریداران دیگر تحولات فدرال رزرو را مانند گذشته دنبال نمی‌کنند.
۳ عامل اصلی محرک تقاضا برای وام مسکن دبی
به گفته روسو، سه عامل اصلی در حال حاضر تقاضا برای تأمین مالی مسکن در دبی را هدایت می‌کنند. این عوامل بیش از آنکه به تحولات نرخ بهره در آمریکا وابسته باشند، به شرایط جمعیتی و تحولات خود بازار املاک دبی ارتباط دارند.
۱. ورود ساکنان جدید به امارات
نخستین عامل، ادامه ورود ساکنان جدید به امارات است. فرصت‌های شغلی، کیفیت زندگی و محیط مالیاتی این کشور از عواملی هستند که افراد بیشتری را به زندگی و کار در امارات جذب می‌کنند.
بخشی از این افراد پس از استقرار در دبی وارد بازار مسکن می‌شوند و برای تأمین مالی خرید ملک از وام مسکن استفاده می‌کنند؛ موضوعی که به حفظ تقاضا در بازار کمک می‌کند.
۲. تقاضای ساکنان فعلی برای خانه‌های بزرگ‌تر
عامل دوم به ساکنانی مربوط می‌شود که پیش‌تر در دبی زندگی می‌کردند اما اکنون به‌دنبال خانه‌های بزرگ‌تر هستند. ازدواج، افزایش تعداد اعضای خانواده و تصمیم برای اقامت بلندمدت در دبی از دلایل اصلی این جابه‌جایی عنوان شده‌اند.
این گروه به‌جای خروج از بازار، از یک ملک به ملک دیگری منتقل می‌شوند و در بسیاری از موارد برای خرید خانه جدید به تأمین مالی بانکی نیاز دارند.
۳. استفاده خریداران از فرصت‌های قیمتی بازار
سومین عامل، حضور خریدارانی است که از فرصت‌های قیمتی ایجادشده در بخش‌هایی از بازار استفاده می‌کنند. به گفته بیترهومز، تحولات ژئوپلیتیکی اخیر در برخی بخش‌ها شرایط قیمتی مناسب‌تری ایجاد کرده و تعدادی از خریداران از این فرصت‌ها برای ورود به بازار استفاده کرده‌اند.
حدود نیمی از خریداران بازار ثانویه از تأمین مالی استفاده می‌کنند
بر اساس اعلام بیترهومز، حدود نیمی از خریداران بازار ثانویه املاک دبی برای خرید ملک از تأمین مالی استفاده می‌کنند. با این حال، سهم معاملاتی که از طریق وام مسکن تأمین مالی می‌شوند طی سال گذشته کاهش یافته است.
یکی از دلایل این تغییر، افزایش نقش خریداران نقدی در بازار املاک دبی است. ادامه تقاضا از سوی افراد دارای ثروت بالا نیز به تقویت این روند کمک کرده است.
خرید نقدی علاوه بر کاهش وابستگی معامله به تأیید وام بانکی، می‌تواند فرایند تکمیل معامله را سریع‌تر کند. در برخی موارد نیز توسعه‌دهندگان برای پرداخت نقدی یا پیش‌پرداخت‌های بزرگ‌تر، مشوق‌هایی در اختیار خریداران قرار می‌دهند.
چرا اثر نرخ بهره آمریکا بر بازار مسکن دبی کمتر شده است؟
درهم امارات به دلار آمریکا متصل است و به همین دلیل سیاست پولی آمریکا همچنان برای نرخ‌های بهره در امارات اهمیت دارد. با این حال، ساختار بازار املاک دبی باعث شده تأثیر این عامل بر حجم معاملات به اندازه برخی بازارهای وابسته به وام مسکن نباشد.
سهم قابل توجه خریدهای نقدی و استفاده از برنامه‌های پرداخت توسعه‌دهندگان از جمله عواملی هستند که وابستگی مستقیم معاملات ملکی دبی به وام بانکی را کاهش می‌دهند.
در نتیجه، تغییر نرخ بهره فدرال رزرو لزوماً به همان میزان یا با همان سرعت به تغییر شرایط وام مسکن در دبی منجر نمی‌شود.
نرخ وام مسکن دبی بین ۳.۵ تا ۴.۲ درصد
بیترهومز اعلام کرده است که نرخ‌های ثابت وام مسکن در دبی برای دوره‌های کوتاه‌تر در حال حاضر در محدوده ۳.۵ تا ۴.۲ درصد قرار دارند؛ سطحی که از ثبات نسبی شرایط تأمین مالی مسکن حکایت دارد.
بانک‌های اماراتی نیز بیش از گذشته تغییرات نرخ بهره را در حاشیه‌های داخلی خود مدیریت می‌کنند و هر تغییر در نرخ پایه را الزاماً به‌صورت مستقیم و کامل به وام‌گیرندگان منتقل نمی‌کنند. این شرایط به بانک‌ها امکان می‌دهد در قیمت‌گذاری محصولات وام مسکن با یکدیگر رقابت کنند.
بر این اساس، انتظار برای کاهش نرخ بهره آمریکا لزوماً به معنای کاهش مشابه نرخ وام مسکن در امارات نیست و اثر تغییرات سیاست پولی آمریکا بر هزینه تأمین مالی محلی می‌تواند محدودتر باشد.
آخرین تغییر نرخ پایه امارات
بر اساس اطلاعات اعلام‌شده، آخرین کاهش نرخ پایه در امارات در ماه دسامبر انجام شد؛ زمانی که نرخ با کاهش ۲۵ واحد پایه از ۳.۹۰ درصد به ۳.۶۵ درصد رسید.
با وجود این کاهش، شرایط فعلی نرخ‌های ثابت وام مسکن نشان می‌دهد بانک‌های محلی علاوه بر نرخ پایه، عوامل دیگری مانند شرایط بازار، رقابت بانکی و تقاضای وام‌گیرندگان را نیز در قیمت‌گذاری محصولات خود در نظر می‌گیرند.
بازار وام مسکن دبی به کدام سمت می‌رود؟
داده‌های ارائه‌شده از سوی بیترهومز نشان می‌دهد عوامل داخلی در حال کسب اهمیت بیشتری در بازار وام مسکن دبی هستند. ورود ساکنان جدید، تمایل خانواده‌های فعلی به خرید خانه‌های بزرگ‌تر و استفاده خریداران از فرصت‌های قیمتی، سه محرک اصلی تقاضای فعلی محسوب می‌شوند.
در سوی دیگر، افزایش خریدهای نقدی باعث شده بخشی از معاملات بازار املاک اساساً وابستگی مستقیمی به وام بانکی نداشته باشند. به همین دلیل، حتی در شرایطی که تصمیم‌های فدرال رزرو همچنان بر نرخ پایه امارات اثرگذار است، واکنش بازار معاملات ملکی دبی می‌تواند متفاوت از بازارهایی باشد که بخش عمده خرید مسکن در آن‌ها از طریق وام انجام می‌شود.
خلاصه
بازار وام مسکن دبی در سال ۲۰۲۶ بیش از گذشته تحت تأثیر عوامل داخلی قرار گرفته است. ورود ساکنان جدید به امارات، تقاضای ساکنان فعلی برای خانه‌های بزرگ‌تر و استفاده خریداران از فرصت‌های قیمتی، سه عامل اصلی محرک تقاضا هستند.
حدود نیمی از خریداران بازار ثانویه از تأمین مالی ملکی استفاده می‌کنند، اما نقش خریداران نقدی افزایش یافته است. نرخ‌های ثابت وام مسکن برای دوره‌های کوتاه‌تر نیز در محدوده ۳.۵ تا ۴.۲ درصد قرار دارند و به گفته بیترهومز، تغییرات نرخ بهره آمریکا دیگر مانند گذشته به‌صورت مستقیم در شرایط وام مسکن دبی منعکس نمی‌شوند.
منابع: البیان (Al Bayan)
