بازار املاک تجاری و اداری دبی در سال ۲۰۲۶ شاهد موج تازه‌ای از ساخت‌وساز و معرفی برج‌های لوکس بوده است. در فاصله فوریه تا اکتبر امسال، ۱۳ پروژه بزرگ با بخش اداری قابل‌توجه در مناطق مختلف دبی معرفی شده‌اند که سهم ماه‌های سپتامبر و اکتبر تنها ۶ پروژه بوده است. این تحولات در شرایطی رخ می‌دهد که ارزش فروش دفاتر اداری دبی در ۹ ماه نخست ۲۰۲۶ از مرز ۲۰.۱۶ میلیارد درهم فراتر رفته است.
طیف این پروژه‌های جدید از برج‌های سر به فلک کشیده خیابان شیخ زاید و بیزینس بی تا مجموعه‌های تجاری در موتور سیتی، میدان هورایزن، الفرجان و دبی‌لند گسترده شده است. ارزش اعلام‌شده تنها دو پروژه برجسته اخیر یعنی «ای‌اچ‌اس توئین تاورز» و «برکلی تاور» به تنهایی به ۷.۶ میلیارد درهم می‌رسد؛ هرچند تمامی این طرح‌ها هنوز به مرحله بهره‌برداری یا آغاز ساخت کامل نرسیده‌اند.
در ادامه این گزارش، موقعیت جغرافیایی، سازندگان، مشخصات معماری و زمان‌بندی تکمیل این ۱۳ مجموعه بررسی شده و در نهایت آمار تفکیکی فروش دفاتر پیش‌فروش و آماده بازار دبی زیر ذره‌بین قرار می‌گیرد.
این گزارش موقعیت، سازندگان، مشخصات و زمان تکمیل اعلامی ۱۳ مجموعه را بررسی می‌کند و سپس آمار فروش دفاتر پیش‌فروش و آماده را از یکدیگر تفکیک می‌کند.
۱۳ پروژه و مجموعه اداری جدید دبی در سال ۲۰۲۶
فهرست زیر شامل ۱۳ طرح یا مجموعه دارای کاربری اداری است که در فاصله فوریه تا اکتبر ۲۰۲۶ معرفی شده‌اند. از آنجا که بعضی طرح‌ها چند برج دارند، عدد ۱۳ تعداد مجموعه‌های شناسایی‌شده در این گزارش است، نه تعداد ساختمان‌های مجزا. تاریخ‌های تکمیل نیز برنامه‌های اعلام‌شده توسعه‌دهندگان هستند و به معنای تحویل قطعی پروژه‌ها نیستند.
| پروژه و توسعه‌دهنده | موقعیت | ارزش اعلام‌شده | هدف تکمیل |
|---|---|---|---|
| ای‌اچ‌اس توئین تاورز (AHS Twin Towers) (ای‌اچ‌اس پراپرتیز) | خیابان شیخ زاید | ۴٫۸ میلیارد درهم | ۲۰۲۸ |
| برکلی تاور (Berkeley Tower) (الینگتون و الحمرا) | بیزینس بی | ۲٫۸ میلیارد درهم | اعلام نشده |
| برج کریستیان ای. راکفلر (Christian A. Rockefeller Business Tower) (ال‌ام‌دی) | خیابان شیخ زاید | اعلام نشده | سه‌ماهه دوم ۲۰۳۱ |
| واتر گاردنز (Water Gardens) (اچ‌اند‌اچ دولوپمنت) | مرکز مالی بین‌المللی دبی | اعلام نشده | ۲۰۲۸ |
| ذا یاردز پلازا (The Yards Plaza) (بیاند دولوپمنت) | سیتی آو عربیا، دبی‌لند | اعلام نشده | سه‌ماهه سوم ۲۰۲۹ |
| پولمان رزیدنسز اند آفیسز (Pullman Residences & Offices Dubai Meydan) (سیتی‌ویو با همکاری آکور) | میدان هورایزن | اعلام نشده | ۲۰۲۹ |
| وان دیستریکت (One District) (آوِنیو و کورا پراپرتیز) | موتور سیتی | ۶ میلیارد درهم؛ کل طرح | اعلام نشده برای کل مجموعه |
| اچ‌کیو (HQ) (آریستا پراپرتیز) | الفرجان | اعلام نشده | سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۷ |
| پیکسل دی‌اچ‌سی‌سی (Pixel DHCC) (سازمان شهر پزشکی دبی) | شهر پزشکی دبی | اعلام نشده | ۲۰۲۷ (برنامه اعلامی) |
| وان و تو آپ‌تاون پلیس (One Uptown Place / Two Uptown Place) (مرکز چندکالایی دبی (DMCC)) | آپ‌تاون دبی | اعلام نشده | سه‌ماهه نخست ۲۰۲۸ |
| برج تجاری الحبتور (Commercial Tower in Al Habtoor City) (گروه الحبتور) | شهر الحبتور | بیش از ۵ میلیارد درهم | اعلام نشده |
| برج تجاری برشا هایتس (Commercial Tower in Barsha Heights) (الوطن العقاریه) | برشا هایتس | ۵۰۰ میلیون درهم | سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۸ |
| پیاتزا روما (Piazza Roma) (داماک پراپرتیز) | دبی‌لند | اعلام نشده | اعلام نشده در گزارش مبنا |
توضیح: عنوان‌های انگلیسی «Commercial Tower in Al Habtoor City» و «Commercial Tower in Barsha Heights» شرح نوع و محل طرح هستند؛ نام تجاری رسمی این دو برج در اطلاعیه‌های اولیه اعلام نشده بود.
پراکندگی این طرح‌ها نشان می‌دهد توسعه دفاتر جدید تنها به مناطق تجاری قدیمی محدود نیست. البته ظرفیت واقعی عرضه در آینده به زمان شروع عملیات، تکمیل ساختمان‌ها و میزان فضای اداری قابل استفاده در هر طرح بستگی دارد.
شش پروژه اداری جدید دبی در سپتامبر و اکتبر ۲۰۲۶
ای‌اچ‌اس توئین تاورز (AHS Twin Towers)؛ پروژه ۴٫۸ میلیارد درهمی در خیابان شیخ زاید
شرکت ای‌اچ‌اس پراپرتیز (AHS Properties)، تأسیس‌شده به دست عباس سجوانی، از طرح ای‌اچ‌اس توئین تاورز (AHS Twin Towers) با ارزش اعلامی ۴٫۸ میلیارد درهم رونمایی کرد. این پروژه قرار است با بازتوسعه ملک هتل شانگری‌لا دبی در محور خیابان شیخ زاید اجرا شود.
در اطلاعات اولیه، ساختمانی شامل طبقه همکف و ۵۰ طبقه فوقانی با دفاتر اداری درجه A معرفی شده است؛ فضاهایی که امکان استفاده از نیم‌طبقه یا یک طبقه کامل را فراهم می‌کنند. سازنده اعلام کرده بیش از ۳۰ درصد فضای پروژه پیش از رونمایی رسمی رزرو شده و تکمیل طرح برای سال ۲۰۲۸ هدف‌گذاری شده است. رقم رزرو اعلامی، معادل فروش نهایی همه این فضاها نیست.
برکلی تاور (Berkeley Tower)؛ سرمایه‌گذاری ۲٫۸ میلیارد درهمی در بیزینس بی
الینگتون پراپرتیز (Ellington Properties) با همکاری گروه الحمرا (Al Hamra Group)، در ۲۰ اکتبر پروژه برکلی تاور (Berkeley Tower) را با ارزش توسعه ۲٫۸ میلیارد درهم معرفی کرد. این طرح در منطقه بیزینس بی دبی قرار دارد و بر اساس مشخصات اعلامی بیش از ۶۰ طبقه و ۱۰۹ دفتر اداری درجه A خواهد داشت.
طراحی این برج علاوه بر واحدهای اداری، فضاهای تجاری و خدمات رفاهی را نیز در بر می‌گیرد. ارزش اعلام‌شده، مربوط به پروژه است و نباید با فروش تحقق‌یافته دفاتر آن یکسان دانسته شود.
برج ۴۰۰ متری راکفلر (Christian A. Rockefeller Business Tower)؛ پروژه‌ای ۸۷ طبقه در خیابان شیخ زاید
شرکت ال‌ام‌دی (LMD) در اکتبر از برج تجاری کریستیان ای. راکفلر (Christian A. Rockefeller Business Tower) رونمایی کرد. این آسمان‌خراش با ارتفاع برنامه‌ریزی‌شده ۴۰۰ متر و ۸۷ طبقه در خیابان شیخ زاید ساخته خواهد شد و هدف تکمیل آن سه‌ماهه دوم ۲۰۳۱ است.
حداقل مساحت واحدهای اداری اعلامی ۱۰۷۷ فوت مربع است و امکان انتخاب طبقات کامل با مساحت دست‌کم ۱۱ هزار و ۵۴۱ فوت مربع نیز در نظر گرفته شده است. پنج طبقه امکانات و خدمات و بیش از ۱۱۰۰ جای پارک از ویژگی‌های طرح به شمار می‌روند. فرصت پیش‌تر در گزارش اختصاصی برج راکفلر دبی معماری، امکانات و زمان‌بندی آن را بررسی کرده است.
واتر گاردنز (Water Gardens)؛ توسعه دفاتر اداری در مرکز مالی بین‌المللی دبی
شرکت اچ‌اند‌اچ (H&H Development) پروژه واتر گاردنز (Water Gardens) را در مرکز مالی بین‌المللی دبی (DIFC) معرفی کرده است. این مجموعه چهارساختمانی، کاربری‌های اداری، مسکونی، هتلی و تجاری را در اطراف یک فضای عمومی مشترک گرد هم می‌آورد.
حدود ۲۳۶ هزار و ۴۰۰ فوت مربع فضای اداری خالص قابل اجاره برای مجموعه پیش‌بینی شده است. هدف طراحی پروژه دریافت گواهینامه LEED Platinum است و شرکت جی‌ال‌ال (JLL) مسئولیت انحصاری بازاریابی اجاره دفاتر را دارد. تکمیل آن برای سال ۲۰۲۸ برنامه‌ریزی شده است. جزئیات بیشتر در خبر اختصاصی واتر گاردنز در فرصت منتشر شده است.
ذا یاردز پلازا (The Yards Plaza)؛ ۲۷۲ دفتر در سیتی آو عربیا
شرکت بیاند (BEYOND)، وابسته به گروه امنیات، در اکتبر مجموعه ذا یاردز پلازا (The Yards Plaza) را در سیتی آو عربیا، واقع در دبی‌لند، معرفی کرد. این پروژه شامل ۲۷۲ واحد اداری در چهار ساختمان است و فضاهای جلسات، فروشگاه‌ها و رستوران‌ها نیز در طراحی آن گنجانده شده‌اند.
تکمیل این مجموعه برای سه‌ماهه سوم ۲۰۲۹ هدف‌گذاری شده است. ذا یاردز پلازا دومین پروژه تجاری اعلام‌شده بیاند پس از پروژه «۳۱ اباو» (۳۱ Above) در دبی ماریتایم سیتی است.
پولمان رزیدنسز اند آفیسز (Pullman Residences & Offices Dubai Meydan)؛ نخستین دفاتر اداری با برند این مجموعه در میدان هورایزن
گروه هتلداری آکور (Accor) و سیتی‌ویو دولوپمنت (City View Developments) در سپتامبر از پروژه پولمان رزیدنسز اند آفیسز دبی میدان (Pullman Residences & Offices Dubai Meydan) رونمایی کردند. این مجموعه در منطقه میدان هورایزن ساخته می‌شود و به گفته توسعه‌دهندگان، نخستین دفاتر با برند پولمان است که برای فروش معرفی شده‌اند.
این پروژه ترکیبی از بخش اداری و ۲۸۲ واحد مسکونی خواهد بود. استفاده از سامانه‌های مبتنی بر هوش مصنوعی برای برخی خدمات فضای کاری نیز در مشخصات اعلامی آمده و افتتاح مجموعه برای سال ۲۰۲۹ برنامه‌ریزی شده است.
سایر پروژه‌های اداری معرفی‌شده از فوریه تا ژوئیه ۲۰۲۶
وان دیستریکت (One District) در موتور سیتی و اچ‌کیو (HQ) در الفرجان
در ژوئیه، شرکت‌های آوِنیو دولوپمنت (Avenew Development) و کورا پراپرتیز (KORA Properties) مجموعه وان دیستریکت (One District) را با ارزش سرمایه‌گذاری ۶ میلیارد درهم در موتور سیتی معرفی کردند. این رقم به کل طرح چندمنظوره اختصاص دارد؛ طرحی که شش برج اداری به همراه فضاهای تجاری و خدمات درمانی را شامل می‌شود. «داون» (DAWN) نخستین برج اداری درجه A معرفی‌شده در این مجموعه است.
در همین ماه، آریستا پراپرتیز (Arista Properties) آغاز ساخت اچ‌کیو (HQ) را در الفرجان اعلام کرد. این ساختمان هفت‌طبقه، ۴۸ دفتر اداری درجه A و یک طبقه امکانات خواهد داشت. سازنده اعلام کرده تمام واحدها پیش از عرضه رسمی فروخته شده‌اند و تحویل برای سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۷ هدف‌گذاری شده است.
پیکسل دی‌اچ‌سی‌سی (Pixel DHCC) در شهر پزشکی دبی و برج‌های وان و تو آپ‌تاون پلیس (One Uptown Place / Two Uptown Place)
سازمان شهر پزشکی دبی در آوریل از توسعه ساختمان پیکسل دی‌اچ‌سی‌سی (Pixel DHCC) خبر داد؛ ساختمانی با حدود ۱۳ هزار متر مربع زیربنا در ۹ طبقه که دفاتر اداری و فضاهای تجاری را در بر خواهد گرفت. این طرح با تمرکز بر استانداردهای پایداری و گواهینامه LEED Platinum معرفی شده است؛ با توجه به تفاوت تعبیر اطلاعیه رسمی و توضیح شرکت طراح، دریافت نهایی گواهینامه را نباید بدون سند تکمیلی قطعی دانست.
مرکز چندکالایی دبی (DMCC) نیز در ۲۲ آوریل از دو برج وان آپ‌تاون پلیس (One Uptown Place) و تو آپ‌تاون پلیس (Two Uptown Place) پرده برداشت. این مجموعه مشترک بیش از ۵۶۰ هزار فوت مربع فضای اداری درجه A به آپ‌تاون دبی اضافه می‌کند و زمان هدف‌گذاری‌شده برای تکمیل آن سه‌ماهه نخست ۲۰۲۸ است. با بهره‌برداری از این دو ساختمان، ظرفیت تجاری اعلام‌شده منطقه از یک میلیون فوت مربع فراتر خواهد رفت.
برج تجاری الحبتور (Commercial Tower in Al Habtoor City) و برج تجاری برشا هایتس (Commercial Tower in Barsha Heights)
خلف الحبتور در آوریل برنامه توسعه یک برج تجاری به ارزش بیش از پنج میلیارد درهم در شهر الحبتور (Al Habtoor City) را اعلام کرد. هنگام معرفی، جزئیات مساحت قابل اجاره دفاتر و زمان تکمیل آن مشخص نبود؛ بنابراین نباید این پروژه را در ردیف ساختمان‌های دارای تاریخ تحویل قطعی قرار داد.
در مارس نیز شرکت الوطن العقاریه (Al Wataniya Real Estate)، بازوی املاک الصکوک الوطنیه (National Bonds)، از برج تجاری ۵۰۰ میلیون درهمی در برشا هایتس رونمایی کرد. این ساختمان ۲۶ طبقه خواهد داشت که ۲۲ طبقه آن اداری است و حدود ۲۲۵ هزار فوت مربع فضای قابل اجاره ارائه می‌کند. زمان تکمیل اعلامی آن سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۸ است.
پیاتزا روما (Piazza Roma)؛ پروژه اداری معرفی‌شده در فوریه ۲۰۲۶
داماک پراپرتیز (DAMAC Properties) در فوریه مجموعه اداری پیاتزا روما (Piazza Roma) را در داماک لاگونز دیستریکت واقع در دبی‌لند معرفی کرد. در اطلاعات اولیه، حدود ۳۷ هزار و ۳۵۰ متر مربع فضای اداری، دفاتری به مساحت ۱۵۶۴ تا ۳۱۶۸ فوت مربع و ۷۴۷ جای پارک برای این طرح ذکر شده است.
این پروژه از نظر زمان معرفی قدیمی‌تر از سایر اعضای فهرست است. به همین دلیل، بازه زمانی کل گزارش «فوریه تا اکتبر ۲۰۲۶» در نظر گرفته شده و نباید معرفی آن را به ماه مارس نسبت داد.
فروش دفاتر اداری دبی در ۹ ماه نخست ۲۰۲۶ به ۲۰٫۱۶ میلیارد درهم رسید
گسترش پروژه‌های اداری در شرایطی رخ داده که آمار معاملات این بخش نیز افزایش یافته است. بر اساس تحلیل شرکت المصدر العقاری از داده‌های اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، در فاصله ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ تعداد ۳۶۹۵ معامله فروش دفتر اداری به ارزش ۲۰٫۱۶ میلیارد درهم ثبت شد.
از این میزان، ۲۳۶۳ معامله مربوط به دفاتر پیش‌فروش با ارزش ۱۶٫۱۳ میلیارد درهم و ۱۳۳۲ معامله مربوط به دفاتر آماده با ارزش ۴٫۰۳ میلیارد درهم بود. بنابراین دفاتر پیش‌فروش حدود ۸۰ درصد ارزش فروش و نزدیک به ۶۴ درصد تعداد معاملات را تشکیل داده‌اند.
| نوع دفتر | تعداد فروش | ارزش فروش | سهم از ارزش کل |
|---|---|---|---|
| پیش‌فروش | ۲٬۳۶۳ | ۱۶٫۱۳ میلیارد درهم | حدود ۸۰٪ |
| آماده | ۱٬۳۳۲ | ۴٫۰۳ میلیارد درهم | حدود ۲۰٪ |
| مجموع | ۳٬۶۹۵ | ۲۰٫۱۶ میلیارد درهم | ۱۰۰٪ |
۹ ماه نخست ۲۰۲۶ | میلیارد درهم
دفاتر پیش‌فروش — حدود ۸۰ درصد ارزش کل
دفاتر آماده — حدود ۲۰ درصد ارزش کل
میله‌ها بر اساس ارزش معامله و با مقیاس مشترک رسم شده‌اند. منبع داده: تحلیل المصدر العقاری از آمار اداره اراضی و املاک دبی.
در سپتامبر نیز فروش دفاتر به ۱٫۸۵ میلیارد درهم از طریق ۴۱۹ معامله رسید که از نظر ارزش حدود ۵۴ درصد بیشتر از سپتامبر ۲۰۲۵ بود. این داده‌ها به قراردادهای فروش ثبت‌شده اشاره دارند، نه قراردادهای اجاره یا میزان اشغال دفاتر پس از تکمیل ساختمان‌ها.
فرصت پیش‌تر در گزارش فروش ۲۵٫۱ میلیارد درهمی املاک تجاری دبی عملکرد ترکیبی دفاتر و واحدهای تجاری را بررسی کرده بود. رقم ۲۰٫۱۶ میلیارد درهم این گزارش تنها مربوط به دفاتر اداری است و نباید با مجموع املاک تجاری یکسان در نظر گرفته شود.
بیزینس بی همچنان یکی از قطب‌های اصلی فروش دفاتر اداری دبی است
با وجود گسترش موقعیت پروژه‌های تازه به مناطق بیرونی، بخش مهمی از معاملات ثبت‌شده همچنان در بیزینس بی متمرکز بوده است. طبق تحلیل داده‌های نه‌ماهه، این منطقه حدود ۱۱۰۰ معامله فروش دفتر به ارزش بیش از ۹٫۹ میلیارد درهم ثبت کرده که نزدیک به نیمی از ارزش فروش دفاتر دبی در این دوره است.
این تمرکز نشان می‌دهد معرفی پروژه‌های اداری در مناطق جدید الزاماً به معنای انتقال فوری تقاضا از مراکز تجاری تثبیت‌شده نیست. درباره جایگاه این منطقه، گزارش فرصت از فروش املاک بیزینس بی در نیمه نخست ۲۰۲۶ اطلاعات تکمیلی ارائه می‌کند.
افزایش عرضه دفاتر اداری دبی چه تأثیری بر بازار خواهد داشت؟
معرفی پروژه‌های اداری تازه، انتخاب‌های بیشتری از نظر موقعیت، اندازه دفتر و خدمات ساختمان ایجاد می‌کند؛ اما تأثیر نهایی بر بازار به زمان واقعی تحویل، کیفیت فضای ساخته‌شده، هزینه بهره‌برداری و میزان تقاضای شرکت‌ها بستگی دارد.
برخی پروژه‌ها برای سال‌های ۲۰۲۷ و ۲۰۲۸ برنامه‌ریزی شده‌اند و برخی دیگر تا ۲۰۳۱ فاصله دارند. در نتیجه، نمی‌توان مجموع ظرفیت اعلامی را به‌عنوان عرضه‌ای دانست که هم‌اکنون وارد بازار شده است. همچنین فروش واحدهای پیش‌فروش، به‌تنهایی تضمین‌کننده اجاره‌رفتن دفاتر پس از تکمیل نیست.
افزایش استانداردهای پایداری، طراحی دفاتر انعطاف‌پذیر و ترکیب امکانات سلامت و خدمات تجاری از روندهای قابل مشاهده در مشخصات طرح‌های جدید است. بااین‌حال، ارزیابی موفقیت اقتصادی هر پروژه به داده‌های قیمت معامله، هزینه‌های شارژ، میزان اجاره، نرخ اشغال و اجرای برنامه زمانی نیاز دارد.
جمع‌بندی و تحلیل فرصت
معرفی ۱۳ مجموعه توسعه‌ای دارای کاربری اداری از فوریه تا اکتبر ۲۰۲۶ نشان‌دهنده گسترش جغرافیایی و تنوع طرح‌های جدید در بازار دفاتر دبی است. شش پروژه در دو ماه سپتامبر و اکتبر معرفی شده‌اند و ارزش توسعه تنها دو مورد از آنها، ای‌اچ‌اس توئین تاورز و برکلی تاور، در مجموع ۷٫۶ میلیارد درهم اعلام شده است.
در بخش معاملات نیز فروش ۲۰٫۱۶ میلیارد درهمی دفاتر در ۹ ماه نخست سال، با سهم حدود ۸۰ درصدی پیش‌فروش از ارزش کل همراه بوده است. این وضعیت از توجه خریداران به پروژه‌های جدید حکایت دارد، اما به معنای فروش یا تکمیل تمام پروژه‌های معرفی‌شده نیست.
از منظر تحلیلی، دو روند هم‌زمان دیده می‌شود: حفظ جایگاه مراکز تجاری تثبیت‌شده مانند بیزینس بی در معاملات و افزایش معرفی پروژه‌ها در مناطقی مانند موتور سیتی، الفرجان و دبی‌لند. برای قضاوت درباره تعادل آینده بازار دفاتر دبی، باید زمان‌بندی تحویل و میزان تقاضای واقعی برای استفاده از این فضاها را در سال‌های آینده دنبال کرد.
