سرمایه گذاری در امارات طی سالهای اخیر به یکی از مهمترین گزینههای سرمایهگذاران داخلی و بینالمللی تبدیل شده است. رشد بازار املاک، توسعه پروژههای بزرگ، حضور شرکتهای توسعهدهنده بورسی و سیاستهای حمایتی دولت باعث شده سرمایهگذاران امروز تنها به خرید ملک فکر نکنند و گزینههایی مانند خرید سهام شرکتهای املاک را نیز در کنار سرمایهگذاری مستقیم در بازار مسکن بررسی کنند.
امروز فردی که حدود یک میلیون درهم سرمایه در اختیار دارد، میتواند یک آپارتمان در دبی یا ابوظبی خریداری کند یا همین سرمایه را به خرید سهام شرکتهایی مانند اعمار پراپرتیز (Emaar Properties) و الدار پراپرتیز (Aldar Properties) اختصاص دهد. هر دو روش از رشد بازار املاک امارات تأثیر میپذیرند، اما از نظر بازده، نقدشوندگی، هزینههای سرمایهگذاری، میزان ریسک و مزایای جانبی تفاوتهای مهمی با یکدیگر دارند.
بررسی منتشرشده توسط نغم حسن، تحلیلگر بازار در ایتورو (eToro)، نشان میدهد انتخاب میان خرید ملک و سرمایهگذاری در سهام شرکتهای توسعهدهنده، بیش از هر چیز به اهداف سرمایهگذاری، افق زمانی، نیاز به نقدشوندگی و میزان ریسکپذیری هر فرد بستگی دارد.
به گزارش فرصت، با ورود بازار املاک امارات به مرحله جدیدی از چرخه رشد، سرمایهگذاران بیش از گذشته باید عواملی مانند درآمد اجاره، سود تقسیمی شرکتها، هزینههای خرید و فروش، امکان دریافت ویزای طلایی، نقدشوندگی و چشمانداز عرضه واحدهای جدید را در تصمیمگیری خود لحاظ کنند.
سرمایه گذاری در امارات از طریق خرید ملک یا سهام
سرمایهگذاران بازار املاک امارات که وارد چرخه بعدی بازار مسکن میشوند، با انتخابی دقیقتر میان خرید داراییهای مسکونی و سرمایهگذاری در سهام شرکتهای توسعهدهنده املاک بورسی روبهرو هستند.
یک خریدار با حدود ۲۷۲ هزار دلار، معادل یک میلیون درهم، میتواند یک آپارتمان خریداری کند یا سهام شرکتهایی مانند اعمار پراپرتیز (Emaar Properties) و الدار پراپرتیز (Aldar Properties) را بخرد.
نغم حسن، تحلیلگر بازار در ایتورو (eToro)، میگوید هر یک از این مسیرها به تقاضای مسکن و فعالیت ساختوساز وابسته است. درآمد، نقدشوندگی، هزینهها و نوسان قیمت نیز میان این دو گزینه تفاوت قابل توجهی دارد.
بازدهیهای اخیر نیز از ارزشگذاریهای پایین سال ۲۰۲۰ آغاز شدهاند. سرمایهگذارانی که در سال ۲۰۲۶ وارد بازار میشوند، با قیمتهای بالاتر املاک و ارزشگذاری قویتر شرکتهای توسعهدهنده نسبت به خریداران پنج سال قبل روبهرو هستند.
بازار املاک پیشفروش (Off-Plan) دبی در نیمه نخست سال ۲۰۲۶ حدود ۷۱ درصد از معاملات را به خود اختصاص داد؛ بازاری که با تقاضای لوکس، اقامتگاههای برند و رشد جمعیت تقویت شده است.
مقایسه خرید ملک و سهام شرکتهای املاک در امارات
| معیار | خرید ملک | خرید سهام شرکتهای املاک |
|---|---|---|
| حداقل سرمایه | حدود یک میلیون درهم برای خرید آپارتمان | امکان ورود با سرمایه کمتر |
| منبع درآمد | افزایش ارزش ملک + درآمد اجاره | رشد قیمت سهام + سود تقسیمی |
| بازده سالانه فعلی | حدود ۴ تا ۵ درصد خالص | اعمار بیش از ۸٪، الدار حدود ۲.۵٪ |
| نقدشوندگی | پایین | بالا |
| هزینه معاملات | حدود ۴٪ بهعلاوه هزینههای جانبی | حدود ۰.۱۵ تا ۰.۲۸ درصد |
| ویزای طلایی | دارد | ندارد |
تحلیل فرصت
هر دو روش سرمایه گذاری در امارات از رشد بازار مسکن بهرهمند میشوند، اما مسیر ایجاد بازده در آنها متفاوت است. خرید ملک بیشتر بر افزایش ارزش دارایی و درآمد اجاره تکیه دارد، در حالی که سرمایهگذاری در سهام شرکتهای توسعهدهنده علاوه بر رشد قیمت سهام، از سود تقسیمی و عملکرد مجموعهای از پروژهها و داراییهای شرکت نیز تأثیر میپذیرد. به همین دلیل، انتخاب میان این دو گزینه باید بر اساس هدف سرمایهگذاری و میزان نقدشوندگی مورد انتظار انجام شود.
بازده اجاره ملک در دبی و ابوظبی چقدر است؟
بر اساس دادههای ریدین (REIDIN) که نغم حسن به آن استناد کرده، آپارتمانهای دبی و ابوظبی در حال حاضر بازده ناخالص سالانه اجارهای بین ۶ تا ۷ درصد ایجاد میکنند.
با این حال، پس از کسر شارژ خدمات، هزینههای مدیریت ملک و دورههای خالیماندن واحد، بازده خالص به حدود ۴ تا ۵ درصد کاهش مییابد. شارژ خدمات بهتنهایی میتواند بیش از یکپنجم درآمد سالانه اجاره را جذب کند.
بر اساس محاسبات حسن، سهام اعمار در حال حاضر بازدهی بیش از ۸ درصد دارد و بازده سود سهام الدار نیز حدود ۲.۵ درصد است.
با این حال، پرداخت این سودها تحت کنترل هیئتمدیره شرکتهاست. اعمار در سال ۲۰۲۰ پرداخت سود نقدی خود را متوقف کرد، در حالی که الدار در همان دوره پرداختها را ادامه داد. درآمد اجاره به مالکان کنترل بیشتری بر جریان دریافت پول میدهد، هرچند جابهجایی مستأجران و هزینههای نگهداری میتواند بر درآمد سالانه اثر بگذارد.
دبی همچنین افزایش اجاره برای مستأجران فعلی را تنظیم میکند. به گفته این تحلیلگر، ابوظبی نیز افزایش اجارهبهای مسکونی را در سراسر امارت تا اطلاع ثانوی متوقف کرده است.
مقایسه بازده خرید ملک و سهام اعمار و الدار در پنج سال گذشته
یکی از مهمترین معیارهای انتخاب بهترین روش سرمایه گذاری در امارات، بررسی عملکرد گذشته بازار است. دادههای ریدین (REIDIN) نشان میدهد قیمت املاک مسکونی دبی در پنج سال منتهی به پایان سال ۲۰۲۵ حدود ۹۰ درصد افزایش یافته است. بازار مسکن ابوظبی نیز در همین بازه زمانی بیش از ۵۰ درصد رشد را تجربه کرده است.
البته بازده سرمایهگذاری در املاک تنها به افزایش قیمت محدود نبوده و درآمد حاصل از اجاره نیز بخشی از بازده کل سرمایهگذاران را تشکیل داده است؛ هرچند بیشترین سهم بازده، از افزایش ارزش سرمایهای املاک حاصل شده است.
در مقابل، عملکرد سهام شرکتهای توسعهدهنده املاک طی همین دوره چشمگیرتر بوده است. بر اساس قیمتهای بورسی بررسیشده توسط نغم حسن، ارزش سهام اعمار پراپرتیز حدود ۴۶۵ درصد و سهام الدار پراپرتیز حدود ۲۴۴ درصد افزایش یافته است. با احتساب سودهای تقسیمی، بازده کل اعمار به حدود ۵۴۰ درصد و بازده کل الدار به حدود ۲۷۵ درصد رسیده است.
با این حال، ارزشگذاری شرکتهای توسعهدهنده تنها به قیمت مسکن وابسته نیست. اعمار و الدار علاوه بر پروژههای مسکونی، مالک زمینهای توسعهای، پروژههای پیشفروششده، مراکز خرید، هتلها و سایر داراییهای درآمدزا هستند. در مقابل، ارزش یک واحد مسکونی عمدتاً به درآمد اجاره و چشمانداز فروش مجدد همان دارایی وابسته است.
قیمتهای آغازین نیز در این مقایسه اهمیت زیادی دارند. سهام شرکتهای توسعهدهنده این دوره پنجساله را از نزدیکی پایینترین ارزشهای چندساله آغاز کردند و در پایان دوره به ارزشگذاریهای نزدیک به اوج رسیدند. بنابراین، بخشی از بازده بسیار بالای سهام به نقطه ورود سرمایهگذاران در سال ۲۰۲۰ بازمیگردد.
تحلیل فرصت
بازده پنجساله گذشته نشان میدهد سهام شرکتهای توسعهدهنده عملکرد بهتری نسبت به بازار مسکن داشتهاند؛ اما این موضوع بهتنهایی نمیتواند مبنای تصمیمگیری برای سرمایهگذاران جدید باشد. شرایط بازار، قیمت داراییها و چرخه فعلی بازار با سال ۲۰۲۰ تفاوت دارد و بازدههای گذشته لزوماً در سالهای آینده تکرار نخواهند شد.
ریسک و نوسان قیمت ملک و سهام در امارات
بررسی معاملات اخیر نشان میدهد سرمایهگذاری در سهام شرکتهای بورسی با نوسان بیشتری همراه است. بر اساس محاسبات نغم حسن، سهام اعمار و الدار نسبت به اوج قیمت خود در ماه فوریه حدود ۳۵ درصد کاهش یافتهاند.
در مقابل، بازار املاک مسکونی نوسان محدودتری را تجربه کرده است. دادههای ریدین نشان میدهد قیمت املاک مسکونی دبی در ماه آوریل ۱.۷۶ درصد کاهش ماهانه داشته است. شاخص فالواسترات (ValuStrat) نیز کاهش تجمعی حدود ۱۰ درصدی قیمتها را از اواخر فوریه تا ژوئن اندازهگیری کرده است.
با وجود این اصلاح قیمت، هر دو شاخص همچنان رشد سالانه مثبت را حفظ کردهاند. همچنین بر اساس دادههای ریدین، قیمت املاک مسکونی ابوظبی همچنان حدود ۲۸ درصد بالاتر از مدت مشابه سال قبل قرار دارد.
به همین دلیل، سرمایهگذاران سهام ممکن است در دورههای کوتاه با نوسانات شدیدتری روبهرو شوند، در حالی که بازار املاک معمولاً تغییرات قیمت آرامتر و تدریجیتری را تجربه میکند.
هزینه خرید ملک در امارات در مقایسه با خرید سهام
یکی دیگر از تفاوتهای مهم میان دو روش سرمایه گذاری در امارات، هزینه ورود و خروج از بازار است.
خریداران ملک در دبی باید حدود ۴ درصد هزینه انتقال مالکیت به اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department) پرداخت کنند. علاوه بر این، کمیسیون مشاور املاک، هزینههای ثبت و سایر هزینههای اداری نیز مجموع هزینه خرید را افزایش میدهد.
فروش ملک نیز دور دیگری از هزینههای کارگزاری و پردازش را ایجاد میکند. در شرایطی که قیمتها رشد محدودی داشته باشند، ممکن است سرمایهگذار برای جبران هزینههای معامله به یک یا حتی دو سال درآمد اجارهای نیاز داشته باشد.
در مقابل، هزینه معاملات سهام در بازار بورس ابوظبی (ADX) حدود ۰.۱۵ درصد و در بازار مالی دبی (DFM) حدود ۰.۲۸ درصد است. بنابراین خرید و سپس فروش سهام، هزینه رفتوبرگشتی حدود ۰.۳۰ تا ۰.۵۵ درصد ایجاد میکند که اختلاف قابل توجهی با هزینه معاملات ملکی دارد.
نقدشوندگی ملک بهتر است یا سهام شرکتهای املاک؟
سهام شرکتهای بورسی از نظر نقدشوندگی برتری محسوسی نسبت به بازار املاک دارند. سرمایهگذاران میتوانند در ساعات معاملات، سهام خود را در مدت کوتاهی خریدوفروش کنند.
در مقابل، فروش یک آپارتمان یا ویلا نیازمند طی کردن مراحلی مانند ارزیابی، بازاریابی، یافتن خریدار، دریافت تأمین مالی، انتقال رسمی مالکیت و ثبت نهایی است؛ فرایندی که ممکن است چند هفته یا حتی چند ماه زمان ببرد.
البته نقدشوندگی بالاتر همیشه به معنای ریسک کمتر نیست. سهامداران میتوانند در بازارهای نزولی به سرعت از موقعیت خود خارج شوند، اما ممکن است ناچار شوند دارایی خود را با قیمتی بسیار پایینتر از اوج بازار بفروشند. در مقابل، مالکان املاک معمولاً تغییرات قیمت را با سرعت کمتر و نوسان روزانه محدودتری تجربه میکنند.
ویزای طلایی امارات؛ مزیتی که خرید ملک ایجاد میکند
یکی از مهمترین مزیتهای خرید ملک در امارات، امکان دریافت ویزای طلایی است. املاک مسکونی با ارزش بیش از حدود ۵۴۵ هزار دلار، معادل ۲ میلیون درهم، در صورت رعایت شرایط برنامه، میتوانند سرمایهگذار را واجد شرایط دریافت ویزای طلایی امارات (UAE Golden Visa) کنند.
در مقابل، سرمایهگذاری در سهام شرکتهای توسعهدهنده چنین مزیت اقامتیای ارائه نمیدهد. با این حال، سرمایهگذار از طریق خرید سهام، در مجموعهای از پروژههای مسکونی، تجاری، مراکز خرید، هتلها و سایر داراییهای درآمدزای شرکت سهیم میشود و وابستگی سرمایه او به عملکرد یک پروژه یا یک واحد مسکونی کاهش پیدا میکند.
آینده سرمایه گذاری در امارات؛ عرضه خانههای جدید چه تأثیری بر بازار خواهد داشت؟
یکی از مهمترین عواملی که میتواند بر آینده سرمایه گذاری در امارات اثر بگذارد، افزایش عرضه واحدهای مسکونی در سالهای آینده است. بر اساس برآوردی که نغم حسن به آن اشاره کرده، دبی در سال ۲۰۲۶ انتظار تحویل حدود ۷۷,۵۰۰ خانه جدید را دارد و پیشبینی میشود تعداد واحدهای تکمیلشده در سال ۲۰۲۷ نیز افزایش بیشتری پیدا کند.
به گفته این تحلیلگر، ورود این حجم از واحدهای جدید، توان بازار را در جذب عرضه، حفظ رشد اجارهبها و مدیریت پروژههای در حال ساخت محک خواهد زد. در چنین شرایطی، عواملی مانند موقعیت مکانی پروژه، کیفیت ساخت، اعتبار توسعهدهنده و زمان تحویل، نقش پررنگتری در عملکرد هر پروژه نسبت به میانگین کلی بازار خواهند داشت.
از سوی دیگر، شرکتهای توسعهدهنده نیز با شرایط متفاوتی روبهرو هستند. پیشفروش واحدها درآمد آینده شرکتها را تضمین میکند، اما هزینههای ساخت، زمان تحویل پروژهها و وصول اقساط خریداران تعیین میکند که این درآمد در نهایت چگونه به سود خالص تبدیل شود.
در مقابل، سرمایهگذارانی که سهام شرکتهای بورسی را خریداری میکنند، به جای مشارکت در یک پروژه مشخص، از طریق یک ورقه بهادار در مجموعهای از پروژههای مسکونی، تجاری، مراکز خرید، هتلها، زمینهای توسعهای و سایر داراییهای درآمدزای شرکت سهیم میشوند.
تحلیل فرصت
افزایش عرضه واحدهای مسکونی الزاماً به معنای کاهش بازده سرمایهگذاری نیست، بلکه احتمالاً بازار را وارد مرحلهای انتخابیتر خواهد کرد. در این چرخه، پروژههایی که از موقعیت مکانی مناسب، کیفیت ساخت بالاتر، برند معتبر و برنامه پرداخت منطقی برخوردار باشند، شانس بیشتری برای حفظ ارزش و جذب تقاضا خواهند داشت. به همین دلیل، در سالهای آینده انتخاب دارایی مناسب، اهمیت بیشتری نسبت به صرف حضور در بازار خواهد داشت.
سرمایه گذاری در امارات؛ خرید ملک یا سهام شرکتهای املاک؟
بررسی نغم حسن نشان میدهد هیچ پاسخ واحدی برای این پرسش وجود ندارد و نمیتوان یک روش را برای همه سرمایهگذاران بهترین گزینه دانست.
خرید ملک برای افرادی مناسبتر است که به دنبال مالکیت یک دارایی فیزیکی، درآمد اجاره، امکان دریافت ویزای طلایی و نوسان کمتر قیمت هستند. در مقابل، سرمایهگذاری در سهام شرکتهای توسعهدهنده برای افرادی جذابتر است که نقدشوندگی بالا، هزینه معاملات پایینتر و دسترسی به مجموعه متنوعی از داراییهای شرکتی را در اولویت قرار میدهند.
در نهایت، قیمت ورود به بازار، افق زمانی سرمایهگذاری، میزان سرمایه، نیاز به نقدینگی و سطح ریسکپذیری، مهمترین عواملی هستند که میتوانند بهترین مسیر سرمایه گذاری در امارات را برای هر سرمایهگذار تعیین کنند.
جمعبندی
به گزارش فرصت، مقایسه خرید ملک با سرمایهگذاری در سهام شرکتهای توسعهدهنده نشان میدهد هر دو روش از رشد بازار املاک امارات بهرهمند میشوند، اما ویژگیهای متفاوتی دارند. ملک میتواند درآمد اجاره، مالکیت مستقیم دارایی، امکان دریافت ویزای طلایی و نوسان قیمتی کمتر را فراهم کند، در حالی که سهام شرکتهایی مانند اعمار و الدار نقدشوندگی بیشتر، هزینه معاملات پایینتر و دسترسی به سبد متنوعی از پروژهها و داراییهای درآمدزا را در اختیار سرمایهگذار قرار میدهد. بنابراین، انتخاب میان این دو روش بیش از هر چیز به اهداف سرمایهگذاری، دوره نگهداری سرمایه، نیاز به نقدینگی و میزان ریسکپذیری هر فرد بستگی دارد.
منبع: Arabian Business
